Состояние рынка жилой недвижимости - февраль 2009
Подходит к концу февраль, и мы уже с уверенностью можем сказать, что после предновогодней паники и январского затишья, рынок возвращается в «рабочий режим». Несмотря на то, что, по оценкам экономистов, кризис продолжает углубляться и еще даже не достиг своего «дна», агентства недвижимости не остались без клиентов.
Что же движет людьми, решившимися на совершение операций с недвижимостью в этот нестабильный период? По-прежнему ли «квадратные метры» являются выгодным объектом для инвестирования, или люди приходят на этот рынок только в силу каких-либо экстренных ситуаций? Об этом KupiMetr.Ru беседовал со специалистами.
Уроки истории
Сейчас есть немало прогнозов, обещающих стабилизацию рынка в ближайшие полгода и, как следствие, возвращение цен к докризисному уровню. Разумеется, многим хотелось бы в это верить, а потому нынешнее падение цен видится неплохим моментом для выгодных сделок. Однако, история кризисов в российской экономике, а также мировой опыт и нынешние тенденции не обещают стабилизацию в ближайшем времени. «Всякий рынок имеет свою цикличность, – поясняет Ольга Строева, руководитель аналитического отдела CENTURY 21 Россия, – Первый экономический кризис в нашей стране произошел в 1988 году. Правда, его у нас принято считать скорее политическим. Но именно глубокий упадок тогдашней экономики и, вследствие этого, сильная социальная напряженность повлекли за собой политический переворот. Кризис логически закончился с приходом новой власти в 1993 году. То есть длился кризис ровно 5 лет, далее постепенный рост экономики, рост цен на рынке жилья. Смотрим дальше – 1998 год, дефолт, новый кризис и падение цен на жилье. В конце 2000 года (через 2,5 года после начала кризиса!) квадратный метр упал в цене, стал равен приблизительно 1000 долларов. Далее цены пошли вверх, достигнув своего докризисного уровня к 2003 году – то есть снова видим - 5 лет. Далее стремительный рост цен на жилье, проходит снова 10 лет с момента предыдущего кризиса и получаем 2008 год...»
Ольга Строева обращает наше внимание на разницу в том, что предыдущие кризисы были локальными, нынешний же глобальный. И вряд ли Россия выберется из него в течение 5 лет.. «Сейчас мы находимся как раз в начальной стадии падения... Если проанализировать еще и такой показатель, как индексы РТС и Доу-Джонса в соотношении с ценами на жилье Ньй-Йорка и Москвы, то можно придти к еще одному неутешительному выводу: сейчас данные индексы находятся на уровне 90-х годов, а, значит, неминуемо будет падение цен на жилье в соответствие с этими показателями, так как "кривые" эти связаны. Окончательное доказательство в неминуемом падении можно получить, посмотрев на ту же Америку – мы запаздываем в кризисной динамике от США где-то на 7-8 месяцев. Таким образом, летом или к началу осени (а может и раньше) наш рынок недвижимости ждет масштабное падение цен во всех секторах. Естественно, элитка пострадает, как и всегда, в наименьшей степени», – говорит Ольга Строева.
Что же ведет людей на рынок?
Как рассказал в интервью нашему порталу Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу МИАН, основу спроса сегодня составляют клиенты, которые по объективным причинам не могут откладывать решение жилищного вопроса, ведь независимо от кризиса всегда есть люди, которым нужно срочно купить, продать или обменять квартиру. Но характер сделок во время кризиса имеет свои особенности. «Возросшая доля альтернатив говорит о том, что в качестве основного источника финансирования покупки выступает продажа другой квартиры – сказывается сокращение платежеспособного спроса и ограничения, связанные с ипотекой. Также альтернативные сделки актуальны для людей, испытывающих в данный момент времени затруднения материального характера. Обмен на меньшую площадь, смена района или города проживания позволяет получить желаемую сумму доплаты», – объясняет Алексей Кудрявцев.
Эту ситуацию подтверждают и специалисты «CENTURY 21 Россия»: люди решаются на сделки с недвижимостью в крайнем случае, например, если нужно разъехаться при разводе, увеличить жилплощадь при пополнении семьи и т.п. Вместе с тем, нынешняя динамика цен спровоцировала новые тенденции в этом сегменте рынка: кто-то принимает решение покинуть центр столицы, для других же, наоборот, в кризис появилась возможность приобрести жилье в нашем городе. «Некоторые вынуждены продавать свои квартиры в Москве, и переезжают жить за город. Это в основном люди за 45 лет, которым нет необходимости жить в центре и гораздо удобнее уже существовать за городом в своих дачных домиках. Появились клиенты из ближних городов – Твери, Владимира и т.д. – люди активно присматривают себе квартиры в хороших спальных районах с развитой инфраструктурой, чтобы перебраться жить в столицу. Ведь сейчас продавцы активно торгуются, а некоторые вынуждены продавать свое жилье существенно ниже рыночной стоимости при острой нужде в деньгах – поэтому есть возможность купить, скажем, очень хорошую «трешку» по цене «двушки», и даже иногда «однушки». Несомненно, есть и те, кто разменивают свои четырехкомнатные и трехкомнатные квартиры на «двушки» в целях получения разницы стоимости наличными», – рассказывает Ольга Строева.
«Мы все наблюдали во второй половине 2008 года, что огромное количество потенциальных покупателей попадало в ситуацию «вне игры», что было связано с резким ростом цен. В январе часть таких людей вернулась, и они смогли подобрать жилье, но в данном случае речь, конечно, идет об эконом-классе», – комментирует ситуацию Валерий Барнинец, генеральный директор Агентства Недвижимости DOKI. Он добавляет, что нынешний кризис уже привел к ухудшению материального положения самой активной части населения. «Эти люди, как правило, имели хорошие карьерные перспективы, активно пользовались кредитами и использовали заемные средства, в том числе для приобретения недвижимости. Эта категория людей сейчас находится в тяжелом положении и, конечно, операции с ипотечными квартирами будут также создавать определенную активность», – считает Валерий Барнинец.
Однако, как отмечает Ольга Строева, сейчас цены на недвижимость в центре не только особо не снижаются, но и чуточку подросли из-за роста курса доллара. А вот квартиры за пределами ТТК наоборот являются флагманом в деле снижения цен. Отчего, скажем, становится трудным продать «трешку», например, в районе Отрадное и купить взамен «двушку», но в пределах Садового и вблизи ТТК. Хотя еще в ноябре такая возможность гипотетически была. «Я выставила свою трехкомнатную квартиру еще в ноябре, и тогда, оцененная в 11,5 миллионов, моя квартира могла бы поменяться на хорошую «двушку» на Мосфильме, Проспекте мира, Белорусской, 1905-го года... и при этом бы еще остался миллион наличными. Однако тогда квартира не продалась. А сейчас, следуя тенденциям снижения цен в таких районах, как мой, моя квартира стоит уже 9300 000 рублей, а ранее просмотренные квартиры в центральных районах 10-11млн!! Конечно, продавцы активно торгуются. Однако рассчитывать на остаток в виде миллиона уже не приходится... При этом изначально моей целью была продажа трехкомнатной квартиры именно с целью переезда в центр, при условии обмена моих 78 метров на не менее чем 48 кв.м. «двушки» в центре...», – делится Ольга собственным опытом.
Стоит ли инвестировать в недвижимость?
«Большинство людей, которые инвестировали в недвижимость раньше, сейчас стараются не входить в рынок. Это связанно с неопределенностью на рынке, а цены еще не достигли своего дна. Хотя значительные дисконты на отдельные объекты уже сейчас позволяют говорить об инвестиционной составляющей определенного количества сделок. Например, до кризиса стоимость квадратного метра в бизнес-классе превышала $8 тыс., сейчас масса квартир в новостройках, которые продают с дисконтом в 40-50%», – говорит Валерий Барнинец.
Таким образом, несмотря на ожидаемое падение цен, недвижимость и сейчас может быть привлекательным объектом и для инвестиций. По мнению Ольги Руденко, консультанта отдела рынка капитала Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, инвесторами, проявляющих сейчас активность на рынке, движет два основных фактора:
1) в случае российских покупателей, курсовая разница все больше обесценивает рубль и закрепление рублевой цены сейчас позволяет «приостановить» ощущаемый убыток;
2) недвижимость по определению – малоликвидный продукт, поэтому сделки занимают значительное время для совершения и стоимость актива непрозрачна. Долгосрочный инвестор менее обеспокоен, если стоимость его инвестиции упадет в краткосрочной перспективе, потому как он ориентирован на долгосрочный выход, когда рыночная ситуация более благоприятна по сравнению с текущей.
«В свете последнего пункта покупатели, подходящие к оценке привлекательности с инвестиционной точки зрения, будут предпочитать активы более высокого качества, ликвидность к которым вернется быстрее во время восстановления рынка», - прогнозирует Ольга Руденко.
Интерес к недвижимости, как к инвестиционному инструменту, подтверждают и результаты исследований аналитической службы МИАН:
- Число обращений клиентов, интересующихся предлагаемым ассортиментом жилья, в начале этого года выросло в среднем в 2-2,5 раза по сравнению с декабрем и вышло на уровень периода деловой активности – середины августа–начала октября. В частности, спрос на новостройки в Москве увеличился на 20-25%. Причиной данного оживления, по нашему мнению, стало резкое падение рубля: люди, боясь потерять сбережения (особенно в национальной валюте), стали более активно присматриваться к вариантам покупки квартиры на первичном рынке.
- Одной из наметившихся тенденций можно отметить повышенный интерес ряда покупателей к жилью категории «бизнес» и выше: число обращений по объектам такого класса, за прошедший месяц увеличилось в 2,5-3 раза (против 2-2,5-кратного роста всех обращений). При этом в большинстве случаев взыскательные клиенты интересуются строящимися объектами высокой стадии готовности или «вчерашними новостройками» в определенных районах центра, запада и юго-запада Москвы.
- В последнее время на рынке появились покупатели с наличными средствами, которые в условиях снижения цен и многочисленных дисконтных предложений готовы приобрести квартиру (в основном, категории «бизнес» и выше) даже без предварительного просмотра – основными требованиями при этом выступает репутация застройщика, классовость проекта (желательно «знаковость»), его месторасположение и готовность объекта к вводу в эксплуатацию.
В целом, по оценкам специалистов МИАН, на сегодняшний день предпочтения покупателей с точки зрения планируемого бюджета распределяются следующим образом:
Квартиры стоимостью до 3 млн. руб. планируют приобрести – 31%; 3-5 млн. руб. – 33%; 5-10 млн. руб. – 26%; свыше 10 млн. – 10%.
Таким образом, мы видим, что рынок все-таки жив, определенная активность наблюдается в каждом сегменте, и даже во время кризиса находится спрос на квартиры любых категорий. «Нынешний период для покупателей, как скрытая распродажа в магазине, где под кучей дорогих вещей можно откопать действительно достойный объект недвижимости с существенным дисконтом», – так охарактеризовал ситуацию Валерий Барнинец.
Марианна Орлеанская, специально для http://www.kupimetr.ru/
Количество просмотров -
