Риэлторский практикум. Обменные операции на рынке недвижимости: возвращение старой технологии. Рекомендации для опытных риэлтеров. Часть 2
12.05.2009
Риэлторский практикум. Обменные операции на рынке недвижимости: возвращение старой технологии. Рекомендации для опытных риэлтеров
Часть 2. Продолжение.
Сначала остановимся на простой мене
Простая мена осуществляется один на один, объект на объект.
Первый плюс договора простой мены состоит в том, что и покупатели -продавцы, как мы привыкли называть их по старинке, а вернее, меняющиеся стороны, одинаково зависят друг от друга. Т.е. если сделка по той или иной причине срывается, то срывается у обеих сторон по общей договоренности, одинаково и без вариантов. Напротив, если какой-либо участник цепочки « идет в отказ», страдает вся цепочка, начиная искать недостающее звено.
Особенность же простой мены заключается в том, что в сделке участвует только 2 стороны мены. Иными словами, если стороны и покупки и продажи могут быть разными, то поменяться можно только друг с другом.
Другой плюс – налогообложение. Вы не продаете, не получаете доход и не заполняете декларацию за исключением тех случаев, когда получаете большую доплату за свою квартиру, которую декларируете. Но даже при этом вам не нужно собирать документы фактически по двум сделкам ( продаже и покупке), чтобы заплатить налог только с разницы, а собрать документы только по одной сделке.
Мену же сделать выгоднее, чтобы сэкономить на уплате НДФЛ с продажи, особенно, если возврат по налоговому вычету вами уже использован, либо пока вы не планируете его использовать. Т.е. не работаете и не уплачиваете НДФЛ, либо в последствии планируете использование налогового вычета по другому объекту недвижимости.
Третий плюс, и это плюс обменных операций вообще – денежные операции минимизированы, за исключением доплаты. Вы не носитесь с огромными суммами денег клиента ( а многих клиентов пугает именно этот процесс), не имеете проблем с обналичиванием банковских вкладов, не арендуете сейфовые ячейки, и не пересчитываете купюры, боясь фальшивок и ошибок счета.
В договоре мены вообще может не указываться реальная рыночная стоимость квартиры, а указываться только доплата, если она есть.
Поменялись совершенно добровольно, денег никаких не платили. Принципы свободы договора и его диспозитивных условий соблюдаются. Такая сделка не является не мнимой, ни притворной. Деньги за квартиру в полных суммах действительно не передаются, и люди действительно переезжают с места на место жительства.
Фактически, при простой мене совершается бартерная операция квартирами. Многие помнят, что во времена экономического кризиса девяностых бартерные операции « расцвели махровым цветом» из-за недостатка наличности, курсовых валютных разниц и прочих явлений кризисного периода, некоторые из которых существуют и сейчас. В силу вступает извечное правило, гласящее, что в периоды экономических катаклизмов люди на протяжении веков периодически возвращались к натуральному обмену, т.е. бартеру.
Это, конечно, шутки, но данная технология возвращается именно в кризисное время, так как позволяет решить массу проблем покупателей и продавцов, как в отношении денежных сумм, так и в отношении сложности продажи.
В итоге преимущества простой сделки-мены очевидны и по оформлению, и по финансовым расчетам, и по налогообложению.
Но. Само же осуществление сделки с помощью договора простой мены, да и мены вообще несколько сложнее, так как риэлтору приходится более тщательно работать с каждой стороной сделки. Согласитесь, что достаточно сложно найти того, кому понравится квартира вашего клиента, а вашему понравится его. Именно поэтому ниже мы будем рекомендовать для обменных операций ограничений круг объектов с определенными характеристиками.
Непривычная нашему рынку схема работы требует дополнительных разъяснений клиентам. Также такой договор простой мены индивидуален, так как могут быть предусмотрены дополнительные условия рассрочки и т.п.
Возможна мена приватизированными квартирами и между городами. Но в этом случае сделка регистрируется по месту нахождения недвижимости и в том и в другом городе, а процесс несколько более длителен.
Кстати, еще такой плюс простой мены. Часто при сделках с недвижимостью возникают вопросы выселения. Какой-то участник цепочки не освобождает квартиру, в то время как тот, кто в нее въезжает, уже должен освободить или освободил свою, и в нее вселились новые жильцы по цепочке. Здесь все решается проще, так как освобождение может быть только взаимным.
Сложный (непрямой) обмен.
Продолжение следует…
Автор: Андреева Елена
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
Количество просмотров -
