Риэлторский практикум. Обменные операции на рынке недвижимости: возвращение старой технологии. Рекомендации для опытных риэлтеров. Часть 1
08.05.2009
Риэлторский практикум. Обменные операции на рынке недвижимости: возвращение старой технологии. Рекомендации для опытных риэлтеров
Часть 1.
1. Обмены и цепочки с обменами. Простой обмен и сложный обмен.
Обмен на рынке недвижимости – это бартер квартир между собственниками, возможный как с доплатами, так и без них. Обмен используется в операциях только с жилой недвижимостью, хотя теоретически возможен и с коммерческой, если собственник – физическое лицо.
Обмены квартир можно производить как на другие квартиры, так и на дома, дачи, земельные участки, плюс машины и другое имущество. Эта оговорка дается здесь, так как часто в виде доплаты покупатель может предложить вам, например, автомобиль или садовый участок.
Основное отличие обмена от сделки-альтернативы заключается не в виде договора, который заключается между продавцом и покупателем ( мена или купля-продажа), а в форме самой организации процесса получения клиентом необходимого результата. Операция обмена может быть юридически оформлена и договорами купли-продажи ( подробнее об этом в п.11)
На многих сайтах по недвижимости в базе объектов появились разделы « обмены». Но практика показывает, что многие специалисты на рынке недвижимости не до конца понимают разницу в технологиях. Некоторые вопросы не понимают и наши клиенты – продавцы или покупатели квартир
Непонимание 1. Сразу оговоримся, что обмен сейчас – это не тот обмен, который осуществлялся в советские времена. Основное отличие – сейчас обмениваются только приватизированные квартиры. Т.е. квартиры, находящиеся в частной собственности. Подробные характеристики квартир, которые удобны для обмена, приведены в п.2. Это непонимание характерно для клиентов, людей в возрасте старой советской закалки, которые плохо разбираются в институте частной собственности. Обмен в их голове ассоциируется с советским обменом муниципальных квартир через райисполкомы. Таким клиентам риэлтор вынужден долго объяснять необходимость приватизации квартиры перед обменом.
С одной стороны можно поменять муниципальную квартиру на муниципальную. Но агентства недвижимости занимаются сделками только с частной собственностью, а не с государственной. С другой стороны, в целях написания данного пособия, мы объясняем технологию больше сложных обменов, нежели чем простых обменов объект-на-объект. Если простой обмен хоть как то возможен с муниципальными квартирами, то сложный обмен как сложная технология возможен только с квартирами в частной собственности.
Проблемой является не просто объяснить все это нашему «старообрядному» клиенту, но еще и убедить в необходимости приватизации, так как приватизация требует не только усилий, но и финансовых затрат.
Непонимание 2. С другой стороны, сложный обмен и альтернатива – суть разные вещи по технологии осуществления. Именно поэтому и написаны эти рекомендации.
Часто в объявлениях по продаже недвижимости встречаются слова «обменный вариант». Тем самым податель объявления хочет показать, что это не чистая продажа. Что после продажи будет подбираться вариант покупки.
Причем, покупку будет подбирать сам собственник продаваемой квартиры за свои деньги. При этом большинство риэлторов при указании на вариант технологии нашего обмена говорят: «а мы так и работали все последнее время», имея в виду альтернативы. Но это не так.
При классическом варианте обмена обычно указывают «подбираем вариант обмена».
Непонимание 3. Второй вариант непонимания, скорее всего, проистекает из того, что обмен понимается только как мена один на один по договору мены. Ты мне, я тебе. Это простой вариант обмена ( собственно, мена). Он возможен только с участие двух сторон, меняющихся своими объектами. С доплатой или без.
Но обменные операции также могут формировать цепочки обменов. Это самый сложный участок технологии таких сделок. Сформировать цепочку обменов гораздо сложнее, чем сформировать цепочку альтернатив. Опять-таки из-за желания продавца получить полную сумму на руки, что при обмене не осуществляется.
Мена ( или обмен), как сделка с недвижимостью, сейчас стала особенно популярна, так как ипотечные проблемы послужили причиной « нестыковки» сделок-альтернатив ( когда одна квартира продается, а затем покупается другая) или отказов какой-либо из покупателей или продавцов от сделки.
Особенно сейчас страдают те покупатели и продавцы, которые уже давно вовлечены в цепочки альтернативный сделок, т.е. продают покупателям, которые также продают кому-то, и покупают у других, которые так же покупают у кого-то. Также сложносочиненные сделки иногда выстраиваются месяцами, меняются участники-звенья, а если в ней еще и задействована ипотека, то в настоящих условиях « стыковка» сделки-цепочки становится сложна, как стыковка космических кораблей.. Поэтому с момента начала экономического кризиса такие цепочки не могут сформироваться до конца. Например, цепочка может содержать и 5 и даже 8 сделок. А у каждой квартиры может быть и по нескольку собственников.
Помимо этого, обострился вопрос ликвидности квартир. Какие-то объекты стали менее ликвидными, какие-то наоборот, в силу большего удешевления при покупке или уникальности при продаже.
В настоящий же момент у нас есть огромное количество продавцов, и очень мало покупателей с реальными суммами. Чтобы стать покупателем, продавец сначала должен продать свою квартиру. А продать очень сложно, так как покупатель ждет продажи своей недвижимости. Бесконечный круг замыкается. Найдя желаемую квартиру, многие сейчас не могут найти покупателя на свою. Обмен же решает эту проблему «без денег», т.е. без полных финансовых потоков.
Помимо этого, мировой кризис ликвидности сформировал еще одну проблему: теоретически средства у покупателя может быть и есть. Но они находятся в неких активах, которые он пока не может перевести в наличность.
В добрые старые времена, повторюсь, когда квартиры еще не приватизировали, популярны были договора мены. Сейчас же их незаслуженно забыли, хотя использовать их можно и в отношении приватизированных квартир. Напомню еще раз, что здесь мы всегда имеем в виду мену приватизированных квартир, т.е. квартир в частной собственности.
Продолжение следует…
Автор: Андреева Елена
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
Количество просмотров -
