Риэлторский практикум. Обменные операции на рынке недвижимости: возвращение старой технологии. Рекомендации для опытных риэлтеров. Часть 9
22.05.2009
Риэлторский практикум. Обменные операции на рынке недвижимости: возвращение старой технологии. Рекомендации для опытных риэлтеров
Часть 9. Продолжение.
Открытые цепочки и замкнутые цепочки обменов.
«Цепи и кольца».
Точно так же, как и альтернативные сделки, цепочки обменов моделируются в обмены – цепочки открытые (незамкнутые) и обмены закольцованные или обмены-кольца. Мы будем использовать здесь не термины «покупатель» и продавец», чтобы не возникло восприятие обменов как альтернатив. Будем использовать термины «отчуждатель» и «принимающий».
Цепочка обменов незамкнутая – это ряд взаимосвязанных обменных операций, когда отчуждатель объекта принимает объект (объекты) следующего (следующих) отчуждателя с доплатой/выплатой или без них, который, в свою очередь также принимает объект ( объекты) следующего участника (участников) цепочки. В открытой цепочке присутствует начальный участник и конечный участник. Первый участник принимает объект следующего по цепочке, при этом его объект продается на открытом рынке.
Причем, продается агентством. Последний участник передает свой объект предыдущему, а для него находится необменный объект либо на рынке, либо в базе самого агентства на продажу.
Если на конец и начало цепочки находятся также обменные варианты, то цепочка продолжается в обе стороны.
Закольцевать цепочку очень сложно, особенно без привлечения квартир с рынка ( во-первых, необменных квартир, во-вторых, квартир других агентств). Желательно, чтобы с рынка от другого агентства шел только объект - «хвостик» цепочки обменов и покупатель начала нашей цепочки, а все промежуточные объекты были из своей базы, и были обменными вариантами.
Незамкнутая цепочка теоретически может продолжаться в обе стороны до бесконечности. Но существуют особые требования к началу и концу цепочки.
Особые требования к началу цепочки:
- началом цепочки должен быть объект, обладающей высокой ликвидностью, так как этот объект продается на рынке.
- чем дороже этот объект относительно аналогов, тем проще будет состыковать финансовую цепь, так как будет необходима покупка замыкающего цепочку объекта.
- собственник этого объекта должен быть согласен и на обмен и на альтернативу, так как теоретически цепочка может быть продолжена вверх.
- чем сложнее и большей редкости является объект, подобранный нами на обмен собственнику начала цепочки, тем больше гарантий стабильности цепочки. Т.е. должно быть мало заменителей, которые этот клиент мог бы увидеть на рынке. Это важно, так как начало цепочки – ликвидный объект, на который может найтись другой покупатель на свободном рынке, помимо следующего звена цепочки обменов. И если собственник найдет для себя более интересный объект на рынке, а не у нас, то он сорвет цепочку, так как следующим объектом, который станет началом цепи, может оказаться неликвидный объект.
- ликвидный объект, находящийся в начале цепочки, снимается с продажи, как только найден удобный для цепи покупатель. Это нужно, так как другой покупатель, более удобный нашему собственнику, может торопить со сроками, и снова сорвать начало цепи.
- объект начала цепочки, так как он продается на рынке, может стать частью чей-то цепочки альтернатив. Нужно принимать во внимание этот фактор, так как такое участие несколько снижает ликвидность ( цепочка альтернатив может сорваться)
Особые требования к окончанию цепочки:
- объект, заканчивающий незамкнутую цепочку, просто покупается. Лучше, если в своем же агентстве.
- чем дешевле этот объект, тем лучше ваш финансовый результат и проще осуществить цепочку, так как этот объект покупается за счет всех доплат и продажи объекта начала цепи.
- чем менее ликвидный этот объект, тем нам проще сбить на него цену. Если предыдущий концу цепочки вариант ( последний наш собственник) идет на ухудшение жилищных условий ( или на размен от безысходности), эта задача облегчается, так у такой человек ограничен в средствах, а значит, менее требователен, и лучше, если он выберет более дешевый вариант.
- объект конца цепочки, покупаемый на рынке, может также быть частью чьей-то цепочки альтернатив. С одной стороны, чем он скорее продастся нам, тем лучше для той цепочки альтернатив, так как покупателей сейчас мало. С другой стороны, все наши клиенты цепи обменом могут ждать тот «паровоз», чтобы осуществить обе цепи сделок в один день.
Замкнутая цепочка или цепочка-кольцо – это ряд взаимосвязанных операций по обмену, когда отчуждатель объекта принимает объект (объекты) следующего (следующих) отчуждателя с доплатой/выплатой или без них, который, в свою очередь также принимает объект ( объекты) следующего участника (участников) цепочки, при этом последний отчуждатель принимает объект первого.
Кольцо обменов совсем не означает, что в него не могут быть привлечены объекты с рынка или объекты на продажу. Это возможно, например, если в цепочке представлен размен (разъезд). Например, одна квартира берется следующая по цепочке, а вторая – покупается. Точно так же, как и в незамкнутой цепочке, к кольцу могут быть привлечены такие продаваемые объекты, являющиеся элементами цепочек-альтернатив. Либо эта вторая квартира может быть частью другой цепочки обменов.
А вот в этом случае, получается совсем сложная конструкция – «сложная фигура»- обменов, включающая наше кольцо и другую цепочку (кольцо) нашего или не нашего агентства.
Как такового начала и конца у такой цепочки-кольца нет. При ее формировании нужно будет исходить от сделок разъездов, и того, будут ли они осуществляться с привлечением чистой покупки объекта, или другой обменной или альтернативной цепи.
Продолжение следует…
Автор: Андреева Елена
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
Количество просмотров -
