Риэлторский практикум. Обменные операции на рынке недвижимости: возвращение старой технологии. Рекомендации для опытных риэлтеров. Часть 7
19.05.2009
Риэлторский практикум. Обмены на рынке недвижимости: возвращение старой технологии. Рекомендации для опытных риэлтеров
Часть 7. Продолжение.
Преимущества и недостатки обменов. Мены и разъезды (соединения).
В части первой настоящих рекомендаций описывались плюсы и минусы простой мены. Преимущества сложных обменов в цепочках следующие:
- они позволяют решить проблемы ликвидности квартир для продажи. Особенно если обмениваются на такие же неликвидные.
- позволяют решить проблему наличия крупных денежных сумм, когда покупатель не может «вытащить» деньги из других инвестиций
- проблема осуществления расчетов становится проще, так как суммы меньше и ограничиваются доплатами.
- обмены сложны в исполнении, но в силу трудоемкости занимают риэлторов деятельностью, не давая подвергаться апатии на вялом рынке.
- только на стадии неактивного рынка обмены практически возможны. Как из-за загрузки риэлторов, так и из-за срыва обмена покупкой.
- не слишком важна полная цена объекта. Гораздо важнее сумма необходимой или имеющейся доплаты. На снижающемся рынке велика роль ценовых ожиданий. При обмене это не настолько важно, хотя сумма доплаты при падении цен становится большей долей в стоимости квартиры.
- при небольшой доплате и субъективизме в выборе объектов, за счет чего доплату можно снизить, бывает достаточно потребительского кредита вместо ипотеки.
Недостатки сложных обменов:
- трудоемки в исполнении и подборе вариантов.
- требуют тщательной разъяснительной работы с клиентами
- реальны в осуществлении, только когда есть большая база обменных вариантов.
- не все клиенты к ним готовы, многим морально необходимо получение на руки полной стоимости продаваемой квартиры.
- если обменные варианты в цепочке обслуживаются другими агентствами, сложно решается вопрос раздела комиссии.
- легко срываются, сложно находится замена недостающего звена
- оформление договоров купли-продажи не дает оптимизировать налоги так, как договор простой мены.
- сложно задействовать в обмены нетиповые объекты.
Мены, соединения и разъезды.
Сложные обмены бывают нескольких видов:
- обмен без доплат и выплат. Это обмен либо на равноценную квартиру, либо на большую в худшем районе, или меньшую в лучшем районе. Удобство такого обмена в отличие от альтернативы заключается в том, что при правильном обосновании риэлтором собственники могут «закрыть» глаза на небольшую разницу в ценах объектов. Ради достижения цели обеими сторонами.
- обмен с доплатой на лучший вариант. Самый распространенный вариант.
- обмен с доплатой или без одного объекта на два (разъезд)
- обмен двух объектов на один с доплатой (соединение)
- обмен с выплатой на худший вариант.
- соединении двух объектов в один с выплатой или без.
- двойной обмен – два объект на два объекта, с доплатой или выплатой или без.
Продолжение следует…
Автор: Андреева Елена
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
Количество просмотров -
