Риэлторский практикум. Обменные операции на рынке недвижимости: возвращение старой технологии. Рекомендации для опытных риэлтеров. Часть 14
01.06.2009
Риэлторский практикум. Обменные операции на рынке недвижимости: возвращение старой технологии. Рекомендации для опытных риэлтеров
Часть 14. Продолжение.
Как работать с базой объектов для включения в цепочку объектов с необходимыми параметрами.
- используя вышеописанные принципы начала формирования цепочек или колец обменов, вы определяетесь с началом цепочки, определяете клиента №1 и его объекты
- далее вы определяете возможный круг объектов для клиента №1.
- по обменной базе вы ищете все возможные варианты и анализируете их как с точки зрения доплат, так и с точки зрения характеристик.
- из всех выбранных вариантов предпочитаете показывать клиенту №1 те квартиры, хозяева которых предлагают хорошие доплаты, претендуя на удобные для подбора объекты.
- далее показываете варианты по критериям уменьшению доплат и увеличению сложности подбора.
- как только определились с вариантом, то, если это вариант предлагался еще и на продажу, снимаем его с продажи или ограничиваем рекламу ( для отчетности клиенту реклама все-таки должна присутствовать).
- начинаем теперь по точно такому же алгоритму подбирать объект для собственника этого варианта – клиента №2
- если идут небольшие нестыковки по суммам по результату цепочки, мотивируем клиентов на изменение сумм, либо находим новые звенья
- просчитываем итоговый финансовый результат цепочки и среднюю комиссию риэлторов, если она заложена.
При организации обменов на падении цен на рынке можно заработать также следующим образом. Можно снижать в сознании участников цепочки стоимость объектов, снижая тем самым выплаты и предлагая, в том числе, меньше денег на покупку объекта для «хвостика» незамкнутой цепочки, при этом оставляя доплаты всех участников фиксированными.
Разрыв сложенной цепочки.
Как быть, если возникает покупатель на одно из звеньев уже сложенной цепочки?
- Если покупатель находится на объект первого (самого сложного звена, с которого мы начали формировать цепь) звено замкнутой цепи, то цепь просто разрывается, а последнему участнику мы подыскиваем объект с рынка, сводя финансовую цепочку.
Важно: финансовый результат цепочки может измениться и даже нарушить баланс. Поэтому не исключены случаи, что будет необходимо менять некоторые звенья и далее продолжать цепочку, чтобы снова замкнуть ее.
- Если покупатель находится на объект в середине цепочки. Если наша цепочка представляет собой кольцо, то мы просто разрываем цепочку аналогично пункту первому. У нас получается не закольцованная цепь.
- Если срочный покупатель находится на объект в середине незамкнутой цепочки, то в результате наша цепочка просто разрывается на две части и вместо одного «хвостика» мы должны подобрать два объекта. Самый сложный вопрос здесь - свести финансовую схему и не допустить срыва дальнейшей цепочки. Срыв дальнейшей цепочки возможен, так как бывший собственник разорванного звена, практически имеющий деньги на руках, может начать предъявлять завышенные требования. Именно поэтому мы рекомендуем снимать объекты, включенные в цепочку, с продажи. Несмотря на то, что разрыв цепочки на первых взгляд не так страшен.
Продолжение следует…
Автор: Андреева Елена
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
Количество просмотров -
