Правовой ликбез риэлтора. Как в Москве "возвращают" через 3 года проданные квартиры. Суд вынес решение по статье 177 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими».

Автор: Олеся Бухтоярова
Источник публикации: https://www.facebook.com/groups/247991205566974/permalink/522159374816821/


Гражданин Торбин утратил право собственности. Свежее решение суда от 27 сентября 2017 года.
Моя любимая статья 177 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими».

После аппеляции выложу полный текст Решения суда.

Адрес объекта недвижимости: г. Москва, ул. Обручева, д. 19, корп. 3.

Гагаринский районный суд города Москвы. Гражданское дело о признании по иску Трубицыной к ООО «БразерсГрупп», Торбину о признании недействительными договоры купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру в порядке наследования, по иску Торбина к Трубицыной, ООО «БразерсГрупп» о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества.
Трубицына А.А. обратилась в суд с иском к ООО «БразерсГрупп», Торбину, с учетом уточненного заявления просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 04 июня 2014 года между Е.А. и ООО «Бразерс-Групп», применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между ООО «БразерсГрупп» и Торбиным Д.П., признать за истцом право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. в порядке наследования по закону после смерти Е.А., умершей 09 апреля 2015 года. В обоснование своих требований указала, что Е.А. являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул., при жизни страдала алкоголизмом и наркотической зависимостью, состояние Е.А. в 2014 года было настолько тяжелым, что она не могла самостоятельно ходить, подписывать какие-либо документы, осознавать происходящее, не могла самостоятельно ухаживать за собой. 09 апреля 2015 года Е.А. умерла. Единственным наследником к ее имуществу является ее сестра Трубицына А.А., которая в установленном порядке приняла наследство, обратившись с соответствующим заявлением к нотариусу. 16 июня 2015 г. истцу из выписки из ЕГРП, полученной на основании запроса нотариуса стало известно о том, что собственником жилого помещения является ООО «БразерсГрупп». Поскольку Е.А. страдала психическим расстройством, тяжелыми заболеваниями, связанными с хроническим злоупотреблением алкоголем, соответственно, по утверждению истца, она в момент заключения договора купли-продажи квартиры 04 июня 2014 года не была способна отдавать отчет своим действиям и руководить ими, кроме того, по состоянию здоровья не была способна подписать договор купли-продажи.
Ответчик Торбин Д.П., будучи не согласен с исковыми требованиями, предъявил встречный иск, в котором просил признать его добросовестным приобретателем жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, , указав, что квартира приобретена 02.07.2016 по возмездной сделки, с момента регистрации договора квартира передана в распоряжение и владение ответчика, на момент совершения сделки Торбин Д.П. не мог и не должен был знать о том, что ООО «БразерсГрупп» неуправомочен на отчуждение имущества, перед приобретением квартиры ответчик получил выписку из ЕГРЮЛ, содержащую сведения об отсутствии обременений, арестов, запретов на квартиру, выписка из домовой книги на жилое помещение также не содержала сведения о лицах, зарегистрированных на площади.
Указанное жилое помещение принадлежало Е.А., года рождения, уроженки г. Москвы на основании договора мены, заключенного с Иваньковской А.А. от 15 декабря 2006 года. Ранее квартира принадлежала Иваньковской А.А. (Трубицыной) на основании договора купли-продажи от 11.01.2001, заключенного с Хайкиным А.Э. Иваньковская А.А. (Трубицына) была зарегистрирована и постоянно проживала на площади с 14 марта 2001 года. Также в квартире по указанному адресу с 09.09.2004 был зарегистрирован Трубицын Д.Е., 28.05.2004 года рождения, Е.А. зарегистрирована и проживала постоянно в квартире с 22 марта 2007 года.
04 июня 2014 года Е.А. заключила с ООО «БразерсГрупп» договор купли-продажи квартиры, на основании которого продала, а ООО «БразерсГрупп» приобрело в собственность жилое помещение по адресу: г. Москва, ул., по цене 6 400 000 рублей. Договор купли-продажи квартиры заключен в простой письменной форме, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 16 июня 2014 года.
Согласно п. 5 договора купли-продажи квартиры стороны подтвердили, что сумму в размере 6 400 000 рублей Е.А. получила от ООО «БразерсГрупп» до подписания настоящего договора полностью, претензий по оплате стоимости квартиры продавец не имеет.
В материалы дела в ходе его рассмотрения ответчиком ООО «БразерсГрупп» представлен акт от 24 июня 2014 года приема-передачи квартиры, в соответствии с которым Е.А. передала, а ООО «БразерсГрупп» приняло вышеуказанное жилое помещение. Также ответчиком представлен акт от 04.06.2014 о передаче денежных средств Е.А. во исполнение условий договора купли-продажи в размере 6 400 000 рублей.
На момент заключения вышеуказанного договора в квартире были зарегистрированы Иваньковская А.А. и Трубицын Д.Е., 28.05.2004 года рождения. В соответствии с решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 02 февраля 2016 года право пользование Трубицыной А.А., Трубицына Д.Е., года рождения квартирой по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 19, корп. 3 по иску ООО «БразерсГрупп» прекращено.
02 июля 2016 года между ООО «БразерсГрупп» и Торбиным Д.П. заключен договор купли-продажи квартиры, на основании которого Торбин Д.П. приобрел право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, по цене 6 500 000 рублей. Право собственности Торбина Д.П. зарегистрировано в установленном порядке 14 июля 2016 года.
09 апреля 2015 года Е.А. умерла, в связи со смертью снята с регистрационного учета по месту жительства 21 апреля 2015 года. После смерти Е.А. на основании заявления ее сестры Трубицыной А.А. от 05 мая 2015 года нотариусом г. Москвы Филатовой О.А. заведено наследственное дело № 61/2015. Согласно выписке из домовой книги по состоянию на день смерти наследодателя в квартире была зарегистрирована ее сестра Трубицына А.А.
В целях проверки доводов истца с учетом оснований заявленного иска в соответствии с определением суда от 11 апреля 2017 года по настоящему делу была назначена посмертная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено Московскому областному Центру судебной и социальной психиатрии.
По результатам экспертизы комиссией экспертов ГБУЗ МО «ЦКП» подготовлено мотивированное заключение № 1434 от 26 апреля 2017 года, согласно которому при психологическом анализе материалов гражданского дела и медицинской документации установлено, что Е.А., года рождения, в период исследуемых событий – подписания договора купли-продажи квартиры 04 июня 2016 г. обнаруживала органическое расстройство личности в связи с хронической алкогольной интоксикацией с выраженными изменениями психики, заключающимися в органическом амнестическом синдроме (нарушениях памяти), алкогольной деградации личности со снижением критики к своему состоянию, стойкой социально-трудовой дезадаптации с утратой эмоциональных привязанностей, алкоголизацией, как ведущим мотивом поведения, зависимостью от случайных обстоятельств и других лиц, обусловливающих личностно-мотивационные расстройства в виде повышенной внушаемостью и пассивной подчиняемости. Комиссия пришла к заключению, что Иваньковская Е.А. при жизни обнаруживала органическое расстройство личности в связи с хронической алкогольной интоксикацией с выраженными изменениями психики. Об этом свидетельствуют данные материалов гражданского дела и медицинской документации о неблагополучной наследственности, отягощенной алкоголизмом отца, раннем начала алкоголизации (с 13-16 лет), в дальнейшем, примерно с 2007 года, систематическое злоупотребление спиртными напитками, с появлением длительных (до 2 месяцев) запоев, с формированием выраженной психической и физической зависимости от алкоголя, абстинентного синдрома, утратой ситуационного и количественного контроля, что привело к выраженному нарушению когнитивных функций с 2012 года, появлению органического амнестического синдрома, диагностированного в тот период врачом-наркологом, алкогольной деградации личности со снижением критики к своему состоянию, с болезненным влечением к спиртным напиткам, в связи с чем продолжала злоупотреблять ими, несмотря на стойкие самотоневрологические расстройства в виде цирроза печени алкогольного генеза, полинейропатии, выраженного асцита, приведших к неоднократным госпитализациям в соматический стационар, где обнаруживала непреодолимое влечение к алкоголю и отсутствие критики (самовольно отключила подключенный катетер, уйдя курить, просила у врача спиртные напитки). Алкогольная зависимость имела злокачественное течение к моменту совершения юридически значимой сделки – 04.06.2014, сопровождалась «выраженными явлениями энцефалопатии», стойкой социально-трудовой дезадаптацией с утратой прежних эмоциональных привязанностей, зависимостью от случайных обстоятельств и других лиц. Вышеуказанные изменения со стороны психики были выражены столь значительно, что лишали Е.А. способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания договора купли-продажи 04.06.2014 года. Наличие у Е.А., г.р. на период исследуемых событий – 04.06.2014 органического расстройства личности в связи с хронической алкогольной интоксикацией с выраженными изменениями психики, личностно-мотивационными расстройствами в виде повышенной внушаемости, пассивной подчиняемости, алкоголизацией, как ведущим мотивом поведения лишали ее способности к самостоятельному волеизъявлению, принятию самостоятельных решений, прогнозированию их возможных последствий.
В данном случае суд не ставит под сомнение выводы судебной экспертизы, поскольку экспертная комиссия, которой было поручено производство экспертизы, обладает специальными познании в области судебной психиатрии, имеющими длительный стаж работы по специальности и стаж экспертной работы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в связи с чем является достоверным доказательством и должно быть положено в основу решения по настоящему гражданскому делу. В исследовательской части заключения экспертизы содержится анализ медицинских документов, которые были представлены в материалы настоящего дела по судебным запросам. Комиссией врачей проанализированы как медицинские документы, так материалы гражданского дела, после чего пришла к указанному выше выводу. Выводы экспертного заключения достаточно мотивированы, сомнений в достоверности не вызывают.
Разрешая требование Торбина Д.П. о признании добросовестным приобретателем, суд учитывает, что понятие добросовестного приобретателя используется законодателем с целью обеспечения преимущественной защиты интересов лица, которое возмездно приобрело имущество у лица, не имеющего права его отчуждать. Права добросовестного приобретателя могут быть реализованы в правоотношениях между таким покупателем и надлежащим собственником имущества. При доказанности истцом Трубицыной А.А. факта выбытия имущества из владения наследодателя Иваньковской А.А. помимо ее воли, возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем соответствующего имущества, правового значения не имеют.
Как разъяснено в Обзоре Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.10.2014 г., о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества. Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.
Наличие государственной регистрации исследованных в ходе судебного разбирательства договоров купли-продажи само по себе не подтверждает добросовестность покупателя, так как в силу п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Достаточных доказательств того, что Торбиным Д.П. были приняты все разумные меры для выяснения правомочий продавца ООО «БразерсГрупп», а также меры предосторожности при совершении сделки по приобретению спорного, в материалах дела не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд
Решил:
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул., заключенный 04 июня 2014 года между Иваньковской и ООО «БразерсГрупп».
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул., заключенный 02 июля 2016 года между Торбиным и ООО «БразерсГрупп».
Решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ООО «Бразерсгрупп», Торбина на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва,.
Признать за Трубицыной право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. в порядке наследования по закону после смерти Е.А., умершей 09 апреля 2015 года.
Решение подлежит регистрации в Управлении Росреестра по Москве.
В удовлетворении исковых требований Торбина к Трубицыной, ООО «БразерсГрупп» о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в канцелярию Гагаринского районного суда г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Решение принято в окончательной форме 19.10.2017.

Количество просмотров -