Поменялись ролями. Уфа и Самара. Цены на строящееся жилье стали снижаться медленнее, нежели чем на вторичном рынке
08.06.2009
Поменялись ролями. Уфа и Самара. Цены на строящееся жилье стали снижаться медленнее, нежели чем на вторичном рынке
Аналитики еженедельника «НРН» постоянно и с аккуратностью следят за колебаниями цен на недвижимость. Последний месяц показал несвойственную с начала кризиса картину: квадратный метр в готовых квартирах снижался быстрее, чем в строящихся. Застройщики уверяют, что цены на новое жилье больше дешеветь не будут. Риэлторы говорят, что спрос на вторичном рынке выше, значит, его цены тоже не должны снижаться. В чем тогда причины «обратного» снижения цен? Возможно ли такое, что цены на первичном и вторичном рынке Самары сравняются? Попытаемся ответить на эти вопросы
Если в апреле текущего года ценовая картина жилой недвижимости Самары складывалась следующим образом: кв. метр на вторичном рынке стоил 59,8 тыс. руб. и практически не дешевел (-0,3%), цены на первичном рынке снизились на 3,3% и составляли 43,7 тыс. руб. за кв. м. То в мае происходило обратное: почти не изменилась стоимость строящееся жилья (-0,7%), остановившись на отметке в 43,4 тыс. руб. за кв. м, а цены на готовые квартиры снизились на 6,5% и составили 55,9 тыс. руб. за кв. м. Первая неделя июня показала похожую динамику.
Тем не менее, разрыв между стоимостью кв. метра на первичном и вторичном рынках достаточно велик. Для российского рынка недвижимости такое соотношение давно уже стало нормой. Однако, если учитывать движение цен за последний месяц, возможно ли, что в дальнейшем оно продолжится и первичка и вторичка догонят друг друга в цене?
Нечто подобное уже случилось в одном из регионов страны. «В 20-тых числах апреля на рынке недвижимости Уфы произошло важное событие - впервые за все время наблюдения за рынком цены на вторичном рынке сравнялись с первичным рынком. Средняя цена предложения готового жилья составила 43,07 т.р./кв. м. А в это время средняя цена на новые метры составила 43,0 т. р./кв. м, - свидетельствует Елена Андреева, генеральный директор сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» (г. Уфа). - По итогам мая ситуация и вовсе изменилась в пользу первички: средняя цена 1 кв. м на этом рынке составила 42 тыс. руб., на вторичном рынке - 41,09 т.р./кв. м».
По мнению Елены Андреевой, есть объективные причины такого соотношения цен. Во-первых, это характеристики жилья. Новое жилье всегда лучше старого. Оно комфортабельней, планировки удобнее, технические требования к новым домам также иные. Но. «Строящееся жилье у нас дешевле, потому что оно сдается без отделки. Покупатель должен сам вложить еще значительную сумму в доделку, если не сказать, переделку квартиры. Также причина неравного соотношения цен в рыночной переоценке вторичной недвижимости», - считает эксперт.
Во-вторых, цены связаны со степенью износа жилья. По оценочной стоимости БТИ, износ начисляется в размере 1 % в год. Большинству существующих домов сейчас 30-50 лет, соответственно, их износ составляет от 30 до 50%. Означает ли это, что вторичка должна стоить на 30-50% дешевле?
Учетная стоимость БТИ не равна рыночной и составляет сейчас где-то 25% от нее, подчеркивает Елена Андреева. Учитывая процент износа, можно предположить, что вторичка должна стоить в зависимости от «возраста» дома от 5 до 15% дешевле аналогичной первички. Даже несмотря на черновую отделку. Так как при покупке старой хрущевки ремонт все равно приходится делать, но в меньших объемах и постепенно, затраты на него не кажутся столь ощутимыми. В итоге разница в цене покупки и выльется в этот ремонт.
Также можно упомянуть косвенные факторы: «качественный» состав соседей, изменение первоначального градостроительного плана, в результате чего пятиэтажки становятся «зажаты» среди высоток и т.п.
И в-третьих, на что обращает внимание Елена Андреева, это ценовая политика.Чтобы быстрее продать свой объект, собственник идет на значительное снижение цены. Такую же тактику использовали и застройщики, предоставляя скидки. Скидочная политика продолжалась более полугода, но она не привела к значительным результатам, просто снизив прибыль. Поэтому большинство застройщиков сейчас пересматривают ценовую политику в направлении отказа от скидок и задумываются даже о компенсационном повышении цен.
Однако формирование цен далеко не объясняется объективными причинами. Нельзя забывать о рыночных механизмах, значительно влияющих на рынок, и, как ни крути, о кризисных моментах, создающих сегодняшние реалии.
Большинство экспертов предсказывает, что в ближайшие годы по известным уже всем причинам нас ждет дефицит строящегося качественного жилья. Поэтому Елена Андреева предполагает, что при сокращении строительства и соответствующего предложения спрос перейдет в сегмент вторичной недвижимости. А поскольку покупателю будет нужна более комфортная квартира, спрос активизируется на квартиры в относительно новых домах, в высотках, например. Поэтому вполне возможно, что цены на такие квартиры будут расти большими темпами. «Повышение цены на строящееся жилье приведет к перетоку платежеспособного спроса во вторичный сегмент. А при росте спроса цена не падает», - заключает г-жа Андреева. «Пока же медленное снижение цен на готовую недвижимость Уфы продолжается, замедляясь. В ближайшие месяцы цены либо продолжат снижение, либо будут колебаться вокруг локального минимума, который мы прогнозировали на уровне 40 тыс. руб. за кв.м.»
*
Средняя цена предложения на первичном и вторичном рынках жилья Самары рассчитаны по данным журнала «Зеленая площадь».
Средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости Уфы предоставлена сетью агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» (г. Уфа).
Компетентное мнение
Валентин Лобанов, директор «Территориального агентства оценки»:
- Аналитические данные, говорящие о движении цен навстречу, фиксируют изменения в отдельный временной период. Но они не позволяет делать вывод о тенденции. Возможно, что этот процесс несколько обусловлен сезонностью спроса. Возможно, это связано с политическими ожиданиями застройщиков, которые лелеют надежду, что первичный рынок вытянет государство. По крайней мере, об этой поддержке мы все чаще и чаще слышим.
В то же время объекты высокой степени готовности вымываются из оборота, и их остается все меньше и меньше. Застройщики понимают, что объем первичного предложения сокращается, как шагреневая кожа, и что, имея реальный хороший товар при последующем дефиците этого товара на рынке, демпинговать не выгодно и не имеет смысла.
На вторичном рынке больше работает психология. Позиция людей с деньгами сейчас очень аккуратная. А позиция людей, желающих получить деньги, более гибкая. Чтобы быстрее получить эти деньги, они могут пойти на уступки.
Если абстрагироваться от факторов внешнего влияния, при прочих равных условиях, цены на первичное и вторичное жилье должны быть где-то рядом. Но только если первичное жилье будет продаваться в формате качественных кв. метров, качественной среды обитания и качественной инфраструктуры.
Источник: "Новости рынка недвижимости", г. Самара www.nrn.ru
Количество просмотров -
