О перспективах развития рынка риэлторских услуг. Часть 2: банки и Real Estate (недвижимость)
Не знаю, как в Москве (Париже, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Воронеже, Уфе…), но в Кливленде о весне писать хочется, но рука не поднимается: холодно очень. Вот уже и снег почти растаял, и солнце нещадно светило пару дней подряд, а температура едва поднимается выше нуля, т.е. выше 32 по Фаренгейту. Так, 36-40, не выше. Бр-р-р. Но весеннее оживление чувствуется во всем. Американцы вообще народ оптимистичный: не успевает солнышко выглянуть, как народ чуть не до трусов раздевается. Притягивают лето…
В Real Estate - вообще сезонность. Все привыкли, что весной и летом продаж больше. День длиннее, смотреть удобнее, опять же к началу школьного года можно не только переехать в новый дом, но и обустроиться успеть: что надо - отремонтировать, где приспичило - перекрасить. Да и бэк ярдом своим насладиться хочется: барбекю там, гости, шашлыки-машлыки. Ради этого и дома покупаются, не для вложения денег же, в конце концов!
С деньгами у тех, кто вступил в инвестиционную гонку на, увы, слишком позднем этапе, дела обстоят неважно. Там, где рынок искусственно раздували, пузырь лопнул. Там, где не было настоящего пузыря, роста цен так и не приключилось. А тут еще и банки со своим кризисом. О механизме возникновения кризиса сейчас рассуждать не будем: достаточно много и довольно грамотно на эту тему написано. А вот о грядущих последствиях для индустрии риэлторских услуг говорить надо.
Сначала предыстория: банкам в США после Великой Депрессии 30-х годов прошлого века государство запретило заниматься коммерческой деятельностью. Запрет честный: государство гарантирует вклады граждан в любых банках Америки до $100,000 на каждом счету; банки за это должны соблюдать правила, установленные государством, и не участвовать своими активами в рисковых коммерческих операциях, дабы не подставлять гарантирующее сохранность вкладов государство неоправданными рисками.
Но банкам становится все более неинтересным заниматься чисто финансовой деятельностью, а тут еще и операции с недвижимостью стали серьезной экономической силой: емкость рынка огромна. Для справки: только в 2006 году рисковых сабпрайм ипотечных займов было выдано на сумму 600 млрд. долл., и это составило рекордные аж 8 % от общего количества ипотечных займов, выданных за один только 2006 год. Считайте сами. И комиссию за помощь в продаже-покупке американцы платить хоть и не любят, но привыкли. А это минимум 4 % от суммы сделки, а вообще-то чаще 5-6 (это суммарно для агента продавца и для агента покупателя).
Начиная с 2001 года банки активно прорываются на рынок Real Estate брокериджа. Риэлторское лобби в лице НАР банки на рынок не пускает: в 2007 году опять наложили вето на закон, позволяющий банкам заниматься брокериджем и управлением в недвижимости. Но тут грянул кризис. Я не говорю, что он был специально спровоцирован банками. Путч 1991 года тоже не был срежиссирован Ельциным, однако он был главным человеком, которому путч оказался выгоден. Сумел быстро сориентироваться и воспользоваться неразберихой в своих целях. Нормальный политический ход.
Банки сейчас становятся одним из самых больших домовладельцев Америки: количество дефолтов велико и продолжает расти. Самое интересное, что процедура продажи дефолтных домов такова, что банки вовсе не обязаны выкупать свои залоговые дома на шериф сейлах (распродажи дефолтных домов проводятся шерифом того графства, в котором дом расположен).
До второй половины 2006 года действительно большинство частных инвесторов приобретало дома по бросовым ценам именно на шериф сейлах. С 2006 года ситуация резко поменялась: банки сами выкупают свои дома, буквально не давая частным людям выигрывать аукционы. Дома эти банки обязаны выставлять на продажу, что они и делают. Часть домов сбрасывается по буквально бросовым ценам, часть стоит на рынке, но так и не продается. Обслуживанием и сдачей в аренду своих домов банки не имеют права заниматься, поскольку эта деятельность относится к тому самому брокериджу, в который банки не пускают.
Естественно, наличие банковских домов в приличных и не очень районах пагубно влияет на эти районы: никто за ними не ухаживает, траву стригут кое-как, снег не убирают, налоги вовремя не платят, а теперь еще и вандалы понавадились срезать медные трубы (да, и до Америки такое преступление докатилось и стало настоящим бедствием!). А что говорить о ценах! Бедные нормальные, приличные и ответственные люди, которые всю жизнь платили по всем счетам, честно любили свои дома и ухаживали за ними, порядочно платили налоги и прочие платежи! Не дай Бог им сейчас понадобится свой дом продать. Просто продать, не покупая что-то взамен. Банковские цены настолько низки, что, естественно, тянут вниз и всех остальных. Очень неприятная ситуация.
Долго ли она продлится? Или уже в этом году народ сам запросит государство разрешить-таки банкам облагодетельствовать наши дворы и девелопменты и заняться наконец риэлторской деятельностью, ну хотя бы сдачей своих домов в аренду. А государство на это еще и денег выделит - не людям, банкам, конечно же!
Что станет с индустрией риэлторской услуги? Посмотрим. Но эффект будет очень похож на то, в каком положении оказываются маленькие магазины “шаговой доступности” в районах, куда приходят гиганты-сетевики. Риэлторская услуга, правда, посложнее будет, чем даже самый сложный ритейл, а потому подготовиться к грядущему официальному вхождению банков в Real estate все-таки можно. Хотя бы усложнением самой услуги, приведением ее к высокому стандарту “бутик-услуги”, наполнением ее персонализированным интеллектуальным содержанием. Превосходным персональным маркетингом.
В качестве примера хочу привести слайд-шоу, которое мы соорудили для наших бедных продавцов: “Гид для продавцов на рынке Покупателя” (пока на английском, если захотите, переведу на русский, где можно).
Это так, в качестве примера. Может, и вам пригодится.
Количество просмотров -
