Купить квартиру на 'первом дне' или подождать 'второго'?
Аналитики рынка недвижимости меняют риторику: краха не будут - будет второе дно. Так ли это?
Зачастую работа аналитиков рынка недвижимости напоминает действия синоптиков: если лето, то будет тепло, если зима - то холодно, а всеной и осенью - 50 на 50. Главное - дать прогноз, соответствующий ожиданиям. В самом начале разгара кризиса - в сентябре - все были оптимистами и соблюдали политкорректность: экономика защищена, ликвидность в избытке, рубль будет только крепнуть, ВВП выдержит. После того, как случилось страшное, и "гадкие американцы надули всех", все кардинально изменилось - министр финансов стал фактически петь панихиду экономике, а его непосредственное руководство вдруг стало сдержанным пессимистом. Очень выгодная позиция: если все будет плохо, то "мы правильно оценили ситуацию", а если лучше чем ожидалось, то "профессиональными действиями сумели преодолеть неизбежное". Аналогично и с рынком недвижимости. В конце 2008г. прогнозировали замедление темпов роста цен на жилье, а уже в январе падения на 100%.
При этом активно подменялись понятия - не смотря на то, что цены на продукты, коммунальные платежи и прочее продолжали мерить рублем, то квадратные метры упрямо измеряли подорожавшим долларом. Вот и получилось, что за несколько недель цены на недвижимость в Москве "упали" на 50%!!! Но валюта для нас - это инструмент инвестирования и защиты, как и золото например. Можно было бы с успехом говорить о падении цен на недвижимость на 250 грамм золота за метр. Девелоперы в свою очередь, не желая реализовывать проекты с маржой меньше 70%, заморозили продажи новостроек на 80%, а сами стали просить государство о много миллиардной помощи.
Ожидания дальнейшей коррекции цен на фоне сворачивания рынка жилищного кредитования привели к избытку предложения на рынке вторичного жилья и отложенному спросу. В результате, в полном соответствии с основным законом экономики цены начали искать точку равновесия. Таким образом, в среднем цены скорректировались на 15-20% в рублевом эквиваленте по сравнению с докризисной ситуацией на рынке жилой недвижимости Москвы. А с учетом инфляции это реально серьезная просадка. Начиная с марта 2009г. на рынок начали возвращаться профессиональные инвесторы - выкупались квартиры с хорошим ремонтом в хорошем районе для сдачи в аренду.
В апреле количество сделок по покупке квартир в Москве возросло в 2 раза по сравнению с зимними месяцами. Тем не менее, аналитики настойчиво предрекали дальнейшее падение рынка. А рынок тем не менее начал стабилизироваться - квартиры, собственники которых, готовы продать только по своей цене или не продавать вообще, экспонируются 4-6 месяцев, а квартиры с дисконтом в 10% к рынку находят покупателя за 1 неделю!!! Фактически время, когда можно было купить качественную квартиру по минимальной цене, прошло!
Продолжает корректироваться только неликвид: малогабаритные хрущевки и псевдоэлитное жилье. И то, минимальная цена за 30 метров в хрущевке на окраине столицы с марта не просела ниже 3,5 млн. руб. Теперь даются прогнозы на 2-е дно. При этом синоптики рынка недвижимости Москвы оперируют макроэкономическими факторами: возможное падение цены на нефть, рост дефицита бюджета, укрепление доллара США. И все это на фоне 70 долл. за баррель нефти марки Urals, роста золото-валютных резервов и отскока фондового рынка на 100%.
Говорят также про отсутствие ипотечных программ. Но сейчас можно взять кредит под 13% годовых в рублях или 7% (!) годовых в долларах.
Да, взять кредит с нулевым взносом и минимальным доходом не удастся, но этого и не нужно делать - ипотека не должна превращаться в кабалу. Еще один пример подмены фактов - сравнивание цен на недвижимость и показателями фондового рынка. Мол, раз фондовый рынок упал до показателей 2002 - 2003г., то и недвижимость должна быть там же, т.е. на уровне 2000 долл. за метр в Москве. Хочется спросить, а разве за это время инфляция было на уровне 0% или цены на другие товары не изменились, цены на бензин или поездку в метро соответствуют 2002-му году?
К сожалению, понимание кризиса как времени возможностей чаще всего приходит, когда возможности уже упущены. А второе дно на рынке недвижимости будут предрекать до того, когда цен не взлетят процентов на 20.
АН «Риэлти Эксперт» http://www.realty-expert.ru/
Количество просмотров -
