АЗБУКА РИЭЛТОРА: ответы на вопросы. Выпуск 39
Вопрос:
Здравствуйте! Обществу принадлежит земельный участок (категория: земли сельскохозяйственного назначения), который подлежит изъятию для муниципальных нужд. В счет выкупной стоимости органы местного самоуправления готовы предоставить в собственность Обществу участок из земель населенных пунктов (назначение: для жилищного строительства). Площадь предлагаемого взамен участка значительно меньше площади изымаемого участка. При согласии Общества на такой обмен участками, не будет ли отказано в регистрации перехода прав собственности на земельные участки ввиду того, что обмениваемые участки относятся к разным категориям, имеют различный вид разрешенного использования и различную площадь? Допустимы ли договоры мены земельными участками между юридическим лицом и органами местного самоуправления?
Ответ:
Росрегистрация является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Рассмотрение вопросов о предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков в собственность в компетенцию Росрегистрации не входит.
Решение о государственной регистрации принимается государственным регистратором по результатам проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Вопрос:
ООО \"ТНК-Уват\" заключило договор аренды частей лесного участка с кадастровым номером 72:18:0000000:0124 (учетные кадастровые номера частей 128-139, 141 общей площадью 9265252 кв.м. под строительство магистарльного нефтепровода от ЦПС Усть-Тегусского месторождения до узла учета нефти Кальчинского месторождения). Общая площадь лесного участка 72:18:0000000:0124 составляла на момент подписания договора 30895200000 кв. м. (КПЗУ №18/07-1288). Была подана заявка на проведение государственной регистрации указанного договора аренды в Уватский отдел Управления Росрегистра по Тюменской области. В сентября 2007 г. на основании ст. 4.3 закон N 201-ФЗ \"О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации\" было зарегистрировано право РФ на лесной участок 72:18:0000000:0124. При этом на основании документов, которые были в деле правоустанавливающих документов, была изменена площадь лесного участка 72:18:0000000:0124. Теперь учетная площадь 21534720000 кв. м. Регистратор делает приостановку. Требует предоставить КПЗУ с новой учетной площадью лесного участка и внести изменения в договор аренды в части указания новой общей площади лесного участка. Соответствуют ли действия регистратора ст.19 (20) федерального закона 122-ФЗ?
Ответ:
В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон) если в аренду сдается часть земельного участка, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (в данном случае площадь земельного участка), при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации).
В случае если сведения о площади объекта в записях Единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП) отличаются от сведений, указанных в документах, представленных на государственную регистрацию, то у государственного регистратора могут возникнуть сомнения в отношении прав лица на распоряжение правом на заявленный объект недвижимого имущества. Кроме того, выявленные противоречия в площади арендуемого земельного участка не позволяют однозначно идентифицировать объект, передаваемый в аренду.
При этом обращаем Ваше внимание, что согласно пункту 5 статьи 2 Закона отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Вопрос:
Письмом Минфина России от 25.04.2007 № 03-05-06-03/18 пунктом 3 определено, что \"за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, которое изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечёт изменения объекта, уплачивается государственная пошлина в размере\" 300 рублей (для организаций). Однако после сдачи нами такого дополнительного соглашения (вх. № 77-77-09/052/2007-310 от 05.09.2007) с оплатой пошлины в 300 рублей отделом Управления Росрегистрации по Москве прислано Уведомление о приостановлении регистрации до 04.11.2007 с требованием доплатить до 7 500 рублей. При этом сотрудники отдела и Управление Росрегистрации по Москве утверждают, что \"никаких указаний не было\". Так кто же прав? Мы, руководствующиеся указанием ведомства, курирующего таможенно-тарифную политику, или сотрудники Управления Росрегистрации по Москве, не получившие никаких указаний свыше? С уважением, заместитель начальника юридического отдела ООО \"Ю.В.С.\" Баранченко Геннадий Иванович. 10.10.2007 E-mail: bfrfnchenko@ooo-uvs, телефон: 771-77-86
Ответ:
В соответствии с положениями ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и п. 3 письма Минфина России от 25.04.2007 №03-05-06-03/18 за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды уплачивается государственная пошлина в размере 300 рублей для юридических лиц.
Вопрос:
Земельный участок был предоставлен юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования в июне 1996г., данный земельный участок был передан в аренду другому юридическому лицу в декабре 2000г. (заключен договор аренды без права выкупа на 11 лет). Договор до сих пор не зарегистрирован. Сейчас планируем подать документы для его регистрации. Должен ли он быть зарегистрирован договор (т.к. заключен до введение в действие Земельного кодекса) или ФРС откажет в регистрации по причине того, что в настоящее время земельные участки, принадлежащие на праве постоянного бессрочного пользования не могут быть переданы в аренду. Спасибо.
Ответ:
В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 года.
Решение о государственной регистрации принимается государственным регистратором по результатам проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Вопрос:
Иностранное юридическое лицо без регистрации и представительства в РФ приобретает права по договору долевого участия в строительстве у застройщика юр. лица. Возможно ли, по соглашению сторон, в договоре указать, что плату за гос регистрацию сделки вносит застройщик, а приобретатель права компенсирует ему потом эту сумму при расчете за объекты долевого строительства? Каким нормативным документом регламентирован порядок внесения платы в этой части?
Ответ:
Согласно требованиям ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с требованиями п. 1, 4 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины.
Размер государственной пошлины, взимаемой за государственную регистрацию, порядок её исчисления и уплаты регламентированы главой 25.3 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).
Государственная пошлина - сбор, взимаемый с лиц, указанных в статье 333.17 Кодекса, при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных Кодеком.
За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, юридические лица оплачивают государственную пошлину в размере 7500 рублей. (пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Кодекса)
В случае если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные настоящей главой, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях (ст. 333.18 Кодекса).
Поскольку за государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве обращаются обе стороны по сделке, т.е. застройщик и участник долевого строительства, являющиеся юридическими лицами, каждая из сторон сделки должна оплатить государственную пошлину за регистрацию в размере 3750 рублей.
Юридическими лицами государственная пошлина уплачивается по месту совершения юридически значимого действия в безналичной форме. Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в безналичной форме подтверждается платежным поручением с отметкой банка о его исполнении.
Иностранные организации, иностранные граждане и лица без гражданства уплачивают государственную пошлину в порядке и размерах, которые установлены настоящей главой соответственно для организаций и физических лиц.
К заявлению о проведении государственной регистрации должны быть приложены учредительные документы юридического лица. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.
В связи с изложенным выше, государственную пошлину за регистрацию договора долевого участия в строительстве должны будут оплатить обе стороны по сделке.
Вопрос:
Какой срок государственной регистрации изменения (прекращение залога) в регистрационную запись об ипотеке (я предполагаю, что 15 дней). Что делать, если территориальное управление ФРС (Одинцовский район) устанавливает срок 30 дней. Они правы или нет?
Ответ:
Общий срок государственной регистрации прав не должен превышать месячного срока со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п.40 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Минюста России от 14.09.2006 № 293).
Указанными нормативными актами предусмотрены сокращенные сроки государственной регистрации:
- срок регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемых на основании договора передачи жилого помещения в собственность, а также в связи с договорами об ипотеке жилых помещений, не должен превышать 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов.
- срок государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемых на основании договора передачи жилого помещения в собственность, а также в связи с договорами об ипотеке жилых помещений, не должен превышать 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем 10 рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
- срок исправления технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав, не должен превышать 3-х дней с момента обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях.
- внесение записи о новом законном владельце закладной, государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной осуществляются в течение 1-го дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
По решению руководителей территориальных органов Росрегистрации общий срок государственной регистрации может быть сокращен для государственной регистрации отдельных видов прав и сделок или государственной регистрации в целом.
Сеть Агентств Недвижимости "ЭКСПЕРТ"
Количество просмотров -
