АЗБУКА РИЭЛТОРА: ответы на вопросы. Выпуск 28
Вопрос:
Ангар построен на земле, арендованной у другого юр. лица. Согласие на возведение имеется. Проект и техпаспорт есть. Возможна ли регистрация права собственности?
Ответ:
Документы, необходимые для государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям статей 16, 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон).
Кроме того, в соответствии со статьей 13 Закона государственная регистрация прав проводится по результатам правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, а также установления отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Вопрос:
Приобрел квартиру в новом доме в ноябре 2007 года по договору уступки права требования. Однако в Росрегистрации отказывают мне в регистрации договора на том основании, что дом сдан в эксплуатацию в сентябре. Правомочны ли данные действия, если на момент подписания договора, передача квартиры застройщиком дольщику не производилась, акт приемо-передачи квартиры не составлялся.
Ответ:
Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Вопрос:
Хотим обратить ваше внимание на факты неудовлетворительной работы Управления Федеральной регистрационной службы по Калужской области. Работа Регистрационного центра со дня его основания всегда была сложной и напряженной. Для работы по приему документов на регистрацию было создано 3 кабинета №№ 21, 22, 23 по 6 столов (судя по табло над дверями кабинетов). Изначально прием граждан, осуществляющих регистрацию права собственности по нежилым помещениям, жилым помещениям, а также приватизация жилья велись раздельно (в кабинете № 29 – нежилые помещения, № 22 – приватизация жилья, №№ 21, 22 – все сделки по жилым помещениям). Этого было вполне достаточно для удовлетворения потребностей нашего города. С мая 2007 г. произошли резкие изменения в работе данной организации в худшую сторону. Прием документов по жилым и нежилым помещениям осуществляется по общей очереди в кабинетах №№ 20, 21 и 22. Образовались громадные, искусственно созданные очереди. Для того, чтобы зарегистрировать право собственности люди вынуждены занимать очередь за три дня, составлять списки (как в эпоху всеобщего дефицита), дежурить по очереди. Ночные дежурства у дверей Регцентра стали нормой функционирования этой госструктуры. А ведь регистрация прав собственности зачастую связана либо с покупкой, либо с продажей жилья, которое на сегодняшний день стоит не один миллион рублей. И рискуют у нас не работники Регистрационного центра, а простые граждане нашего города, для которых малейший день просрочки в данном случае может привести к огромным материальным и моральным потерям. Такое безразличие и халатность в работе Регистрационного центра просто шокируют. Все ждали видимых улучшений в организации приема граждан после смены руководства Центра, но никаких изменений не произошло. Многократные жалобы, просьбы остаются без ответа, а проблема только растет. 25 сентября, очередь уже в 50 человек рано утром ринулась занять сидячие места у кабинетов. Пришедшие к открытию граждане с удивлением узнали, что они уже 80-ые. Ждали с нетерпением, какое количество столов будет работать сегодня. Дождались! Два! Два стола в 22 кабинете. До обеда документы смогли сдать 25 человек. Настроение ожидающих людей становилось взрывоопасным. И тут все увидели идущего по коридору руководителя Регистрационного центра Тарасова Эдуарда Леонидовича. Терпение людей лопнуло. На вопросы: «Когда это кончится?», все услышали резкое: «У меня нет кадров!». Вот такой ответ руководителя, которому неким руководить! Ответ людям, большинство из которых пенсионеры, всю жизнь простоявшие в очередях. 28 сентября к 7 часам утра очередь состояла уже из 70 человек. Первые полтора часа после открытия работало 3 стола, за это время приняли 15 человек. После этого работали на приеме 2 сотрудника Регцентра, очередь пошла медленнее. Граждане стали волноваться, возмущаться, т.к. очередь состояла к этому времени из 100 человек. На эти возмущения, из 21 кабинета вышла Черкасова Ирина Николаевна (зам. начальника отдела по приему документов на регистрацию) и грубым тоном закричала: «Всем молчать, я сказала, будет принимать только 2 стола и всё!». Граждане на такое хамство даже не смогли ответить, все были в шоковом состоянии. И ведь данные очереди не обходятся без курьезов. Более «оборотистые» пенсионеры смогли данную ситуацию вокруг Регистрационного центра повернуть себе в прибавку к пенсии. Подходит такой «дедок» в 4 часа утра к выстроившейся очереди у Регистрационного центра и предлагает гражданам держать очередь за 50 рублей с человека, наберет желающих человек 10 и к вечеру получит свои честно заработанные деньги. Молодец!!! И людям хорошо (ведь большинство работает, а с работы не каждого отпустят, да и простоять в очереди 15-20 часов не каждый выдержит) и дедушке вторая пенсия выйдет. Бывали случаи, когда пенсионеры специально занимали очередь, а потом хотели перепродать ее за тысячу рублей. И неужели, руководство Регистрационного центра этого не видит и не знает? Ведь стыдно, очень стыдно… Возникает вопрос: «Кому это выгодно?» Создавая эти искусственные очереди, Регистрационный центр подрывает авторитет органов местного самоуправления и власти, подрывает веру в реформы и курс политики Президента РФ, укрепляет веру простых и малообразованных граждан в коррумпированности чиновников, возвращает нас в бездну всеобщего дефицита и «блата». Ведь налицо серьезные нарушения Основного Закона РФ – Конституции, которая гарантирует право любого гражданина РФ на собственное жилье. А Регистрационный центр г. Калуги почему-то чинит препятствия в оформлении или приобретении этого жилья в собственность. Создает искусственный дефицит, чтобы из-под полы торговать оформлением регистрации вне очереди. Всем калужанам стало ясно, что своими силами руководство Регистрационного центра проблему очередей решить не просто не может, а наоборот, только усугубляет данную ситуацию и помогает развиваться взяточничеству. На сегодняшний день резко сократилось число рабочих столов в 20, 21 и 22 кабинетах, руководство освободило специалистов от занимаемых должностей, но почему-то не уволило (как это сделали бы в нормальной организации), а «отправило в отпуск». И получается, как в анекдоте «места заняты, а работать некому». Но самое обидное в том, что зарплату этой организации обеспечиваем мы, рядовые граждане России, именно из наших налогов оплачивается труд работников Регистрационного центра. Так неужели никто из нас не заслужил себе право спокойно зарегистрировать свои права на свою же собственность, приобретенную на свои заработанные трудовые деньги. Эти права нам гарантировало наше Российское государство, и думается, что Регистрационный центр – это не «Ватикан», чтобы стоять над государством и государственной властью. И просто удивляет и настораживает, почему на данную проблему нашего города до сих пор не обратили внимания ни органы местной власти, ни надзорные органы? Сложившаяся ситуация грубо нарушает права калужан и унижает их достоинство. В связи с этим, обращаемся к вам с просьбой, как можно быстрее решить все организационные вопросы по обеспечению нормальной и четкой работы Регистрационного центра
Ответ:
С 13.06.2006 согласно плану мероприятий по внедрению программного комплекса автоматизированной информационной системы по ведению Единого государственного реестра прав, утвержденного приказом Управления 16.05.2006 № 102 в центральном аппарате Управления, началось внедрение нового программного продукта ПК ИС ЕГРП разработки ЗАО «Ай-Теко» г. Москва.
Обучение сотрудников Управления по работе в новой программе проводилось представителями разработчика.
Результатом таких обстоятельств стало значительное увеличение время ожидания в очереди заявителей.
Руководителем Управления Э.Л. Тарасовым в первоочередном порядке были приняты меры по перераспределению обязанностей между служащими Управления, в том числе увеличению количества гражданских служащих отдела приема и выдачи документов, путем проведения организационно-штатных мероприятий. Приняты меры по укреплению трудовой и исполнительской дисциплины в Управлении.
Руководителем Управления в начале октября текущего года в адрес начальника УВД Калужской области было направлено обращение с просьбой оказать содействие по наведению общественного порядка и недопущению продажи очередей и разжиганию социальных конфликтов.
С середины октября ситуация по приему граждан на государственную регистрацию прав в Управлении стала улучшаться, а с 22.10.2007 полностью стабилизировалась и в настоящее время очередь по приему граждан отсутствует, наблюдается некоторое увеличение время ожидания граждан на выдаче документов, но это связано с принятым ранее большим количеством дел.
В настоящее время Управление работает строго в режиме, предусмотренном Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.09.2006 № 293
Вопрос:
Организация А в феврале 2007 г. заключила договор купли-продажи недвижимости, осуществила оплату по договору. Действий по регистрации прав собственности на недвижимое имущество, полученное по договору не производилось. В ноябре 2007 г. организация А заключила договор о реорганизации путем присоединения к организации В. Согласно передаточному акту, подписанному А и В, В является полным правопреемником А по всем обязательствам, в том числе, вытекающим из вышеуказанного договора купли-продажи недвижимости. Вопрос: в каком порядке подлежит регистрации право собственности на недвижимое имущество непосредственно на организацию В по завершении процесса реорганизации в форме присоединения?
Ответ:
Согласно статьям 58, 59 Гражданского кодекса при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.
К сожалению, ответить на Ваш вопрос более подробно без изучения всех необходимых документов не представляется возможным.
Кроме того, решение о возможности государственной регистрации прав может быть принято государственным регистратором только после проведения в соответствии со статьёй 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовой экспертизы документов и проверки законности сделки.
Вопрос:
Мне на праве частной собственности принадлежит земельный участок для садоводства в Московской области. Имеется Свидетельство на право собственности на землю, выданное 01.04.1994 г. райкомземом на основании Постановления Главы Администрации района. Земельному участку присвоен был кадастровый номер, указанный в Свидетельстве. В настоящее время я хочу продать этот земельный участок. В выписке из ГЗК (в кадастровом плане ), который я получила, указан новый кадастровый номер, кадастровая стоимость и др. А в стр. 16 записано: \"Площадь ориентировочная; сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче при сделке; сведения об участке подлежат уточнению при межевании.\" Зарегистрирует ли переход права собственности управление Росрегистрации с такими записями? Или надо идти и делать межевание? Прошу Вас разъяснить содержание статьи 25.2 п.4 №122-ФЗ в редакции Федерального Закона от 23.11.2007 г. № 268-ФЗ.
Ответ:
На основании пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.
Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется также в случае, если:
сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном в соответствии с настоящей статьей документе, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка;
кадастровый план такого земельного участка не содержит сведений о земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении (координатах) границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в таком плане указано, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и тому подобное).
Однако при совершении сделки купли-продажи данного земельного участка государственная регистрация прав будет проводиться в общем порядке в соответствии со статьями 16-18 Закона о регистрации.
Согласно статье 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны содержать описание недвижимого имущества.
Уточненные данные об объекте недвижимого имущества, в том числе о площади земельного участка и местоположении его границ, вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и плана такого объекта недвижимого имущества или иного документа, предусмотренного Законом о регистрации для государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимого имущества и содержащего описание такого объекта недвижимого имущества, либо в случае, если таким объектом недвижимого имущества является земельный участок, на основании заявления правообладателя земельного участка и кадастрового плана этого земельного участка.
Уточненные данные об объекте недвижимого имущества, в том числе о площади земельного участка и местоположении его границ, могут также вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества или, если таким объектом недвижимого имущества является земельный участок, органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя такого объекта недвижимого имущества. В случае спора между соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества или органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем объекта недвижимого имущества уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта.
Сеть Агентств Недвижимости "ЭКСПЕРТ"
Количество просмотров -
