АЗБУКА РИЭЛТОРА: ответы на вопросы. Выпуск 16
Вопрос:
Здравствуйте! Мной получен по наследству земельный участок для ведения садоводства. Участок был предоставлен в собственность наследодателю до введения в действие Земельного кодекса. Скажите, необходимо ли для государственной регистрации права собственности проведение межевания, если имеется кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) в котором сказано, что площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании?
Ответ:
Федеральным законом от 23.11.2007 № 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки», вступившим в силу с 08.12.2007 г. установлено, что государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства осуществляется в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в представленном документе, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка, а также, если кадастровый план такого земельного участка не содержит сведений о земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении (координатах) границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в таком плане указано, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и т.п.).
Вопрос:
Уважаемые господа! Наше Общество, пытаясь внести недвижимое имущество в уставный капитал своего 100% дочернего Общества столкнулось с серьезными проблемами при регистрации и не единообразным применением законодательства сотрудниками различных подразделений ФРС в Московской области. Исходя из своего предыдущего опыта регистрации подобных сделок в некоторых районах Московской области и в Москве мы до сих пор полагали, что в соответствии со статьей 19 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» существует следующий порядок увеличения уставного капитала общества за счет дополнительных вкладов его участников: «1. принятие Общим собранием решения об увеличении уставного капитала; – 2. внесение вклада (перечисление денег на счет или перерегистрация недвижимого имущества на Дочернее Общество); – 3. принятие Общим собранием решения об утверждении итогов увеличения уставного капитала; – 4. регистрация в ИФНС изменений в учредительных документах общества)». Эта уверенность базировалась как на многолетней практике, так и на совершенно очевидных для нас положениях упомянутой статьи 19, цитаты из которой я привожу ниже: Шаг 1. «Общее собрание может принять решение об увеличении уставного капитала общества за счет внесения дополнительных вкладов участниками общества» - наше Общество приняло соответствующее Решение (для простоты далее по тексту – Решение № 1). Шаг 2. «Дополнительные вклады могут быть внесены участниками общества в течение двух месяцев со дня принятия общим собранием участников общества решения, указанного в абзаце первом настоящего пункта, если уставом общества или решением общего собрания участников общества не установлен иной срок» - мы полагаем, что в том случае если увеличение уставного капитала осуществляется денежными средствами, то эти денежные средства вносятся на счет Дочернего Общества с назначением «в оплату увеличения уставного капитала», а если, как в нашем конкретном случае, увеличение уставного капитала осуществляется внесением недвижимого имущества – то на основании Решения собрания участников № 1 Федеральной Регистрационной Службой регистрируется переход прав собственности на недвижимое имущество от нашего Общества (участника) к его дочернему Обществу (такого рода регистрации многократно осуществлялись нами через различные районные подразделения ФРС в Московской области). Шаг 3. «Не позднее месяца со дня окончания срока внесения дополнительных вкладов общее собрание участников общества должно принять решение об утверждении итогов внесения дополнительных вкладов участниками общества и о внесении в учредительные документы общества изменений, связанных с увеличением размера уставного капитала общества и увеличением номинальной стоимости долей участников общества, внесших дополнительные вклады» - получив на Дочернее Общество свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество мы, как его единственный Участник принимали такое Решение (далее по тексту – Решение №2). Шаг 4. «Документы для государственной регистрации предусмотренных настоящим пунктом изменений в учредительных документах общества, а также документы, ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ ВНЕСЕНИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ВКЛАДОВ участниками общества, должны быть представлены органу, осуществляющему государственную регистрацию юридических лиц, в течение месяца со дня принятия решения об утверждении итогов внесения дополнительных вкладов участниками общества и о внесении соответствующих изменений в учредительные документы общества». - Как прямо следует из данного абзаца п. 1 ст. 19 Закона, мы обязаны представить в регистрирующий орган (налоговую инспекцию) документы, ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ ВНЕСЕНИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ВКЛАДОВ. Если оплата увеличения уставного капитала производилась деньгами – то это справка из банка о зачислении на счет нашего Дочернего Общества денежных средств с назначением «в оплату увеличения уставного капитала». Этот документ подтверждает, что в собственность Дочернего Общества перечислены соответствующие денежные средства. Соответственно, если увеличение уставного капитала оплачивается внесением недвижимого имущества, то в налоговую инспекцию предоставляется Свидетельство о регистрации права собственности имущества на Дочернее общество. Без предоставления данных документов налоговая инспекция (в том числе и московская ИФНС №46) отказывает (и полагаем, что обоснованно) в регистрации изменений в учредительных документах общества, т.к. уставный капитал не оплачен. Итак, такого порядка мы придерживались до последнего времени. Однако недавно, одно из подразделений ФРС по Московской области предупредило нас о вероятном отказе в регистрации недвижимого имущества. Нам было сообщено, что, по мнению данного районного подразделения ФРС мы обязаны придерживаться иного порядка, а именно «1. принятие Общим собранием решения об увеличении уставного капитала; – 2. внесение вклада ПУТЕМ ПОДПИСАНИЯ АКТА ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА; – 3. принятие Общим собранием решения об утверждении итогов увеличения уставного капитала; – 4. регистрация в ИФНС изменений в учредительных документах общества (ВМЕСТО СВИДЕТЕЛЬСТВА ТУДА, по их словам, ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ АКТ, как документ, якобы подтверждающий оплату увеличения уставного капитала); – 5. и наконец - РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ФРС». То есть, четко прописанный в Законе об ООО и применяющийся на практике порядок поставлен с ног на голову: сначала от нас требуют через ИФНС регистрировать увеличение уставного капитала, а потом уже готовы регистрировать в ФРС переход права собственности на имущество. В качестве обоснования такого мнения было представлено два аргумента: 1) ссылка на якобы имеющуюся в УФРС по Московской области судебную практику; 2) ссылка на следующее положение ст. 19 Закона об ООО: «указанные изменения в учредительных документах общества приобретают силу для участников общества и третьих лиц со дня их государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц». Работники районного подразделения ФРС трактуют данное положение таким образом, что ФРС является по отношению к нам третьим лицом, и может регистрировать переход прав на вносимое в уставный капитал недвижимое имущество только после регистрации изменений в учредительных документов. Налицо явное непонимание прямо прописных в законе норм. Если бы это было так, то, например, и банки не имели бы право принимать деньги в оплату увеличения уставного капитала, а подтверждением оплаты увеличения уставного капитала для ИФНС являлась бы не справка о зачислении денег на счет, а некий фиктивный Акт приема-передачи денег. Точно также, как мы полагаем, акт приема-передачи недвижимого имущества не является надлежащим подтверждением внесения имущества, ибо, например, переход права собственности может быть впоследствии и не зарегистрирован по множеству причин. Также полагаем, что ФРС в данном случае не «третье лицо», а регистрирующий орган, который обязан выполнить требования закона и обеспечить регистрацию надлежащего исполнения участником своей обязанности по внесению вклада. Исходя из вышеизложенного убедительно прошу: 1) дать разъяснения относительно порядка осуществления увеличения уставного капитала путем внесения в уставный капитал недвижимого имущества; 2) привести практику в районных подразделениях ФРС Московской области к единообразному толкованию действующего законодательства (каким бы это толкование ни было т.к. лучше хоть какие то единые правила, чем полное их отсутствие). С уважением, Александров Денис Иванович
Ответ:
Порядок увеличения уставного капитала общества за счет дополнительных вкладов его участников и вкладов третьих лиц, принимаемых в общество, регулируется ст. 19 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон № 14-ФЗ).
Согласно указанной норме дополнительные вклады могут быть внесены участниками общества в течение двух месяцев со дня принятия общим собранием участников общества решения, указанного в абзаце первом п. 1 ст.19 Закона № 14-ФЗ, если уставом общества или решением общего собрания участников общества не установлен иной срок.
Документы для государственной регистрации предусмотренных вышеуказанным пунктом изменений в учредительных документах общества, а также документы, подтверждающие внесение дополнительных вкладов участниками общества, должны быть представлены органу, осуществляющему государственную регистрацию юридических лиц, в течение месяца со дня принятия решения об утверждении итогов внесения дополнительных вкладов участниками общества и о внесении соответствующих изменений в учредительные документы общества. Указанные изменения в учредительных документах общества приобретают силу для участников общества и третьих лиц со дня их государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц.
В случае несоблюдения сроков, предусмотренных абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, увеличение уставного капитала общества признается несостоявшимся.
Учитывая перечисленные положения представляется, что основанием для государственной регистрации внесения дополнительного вклада в уставный капитал общества служит решение общего собрания участников общества и акт приема-передачи имущества. При этом государственная регистрация перехода права проводится до государственной регистрации изменений в учредительных документах общества в налоговых органах.
Вопрос:
Здравствуйте. В 2003 году были поданы документы для регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-прода жилья. Регистрация была приостановлена в связи с арестом, наложенным на квартиру судом из-за возбуждения уголовного дела (квартира-объект мошенничества). Есть ли предельные сроки на которые может быть приостановлена регистрация или после отмены ареста процедура регистрации продолжится автоматически независимо от желания сторон? Может ли одна из сторон сделки отозвать документы в период, когда регистрация приостановлена? Заранее спасибо за ответ.
Ответ:
В соответствии с п. 4 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон) если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п.3 ст. 19 Закона).
Сеть Агентств Недвижимости "ЭКСПЕРТ"
Количество просмотров -
