Андреева Елена. Ипотечные кредиты в период кризиса. Как можно решить проблемы неплатежей по ипотеке.

 

В ипотечной сфере сейчас много проблем. Это и сложность получения кредита в банке, и повысившиеся ставки, и резкое сужение количества ипотечных программ, практически полное исчезновение программ кредитования строящегося жилья, и ужесточившаяся процедура оценки заемщиков. Все это сделало ипотеку труднодоступной для большинства простых граждан.

Большая часть платежеспособного населения уже успела приобрести жилье в предыдущие годы, но неудовлетворенный спрос остается значительным, причем именно у той части населения, которая нуждается в ипотечном кредите.

Отдельно стоит проблема неплатежей по ипотечным кредитам. Многие банки сейчас отменяют планы своих сотрудников по объемам выдачи кредитам и переориентируют их на работу с задолженностями.

На первый взгляд, неплатежи – проблема банков, хотя у них есть обеспечение кредита, на которое можно обратить взыскание, несмотря на то, что это сложная процедура, да и недвижимость падает в цене, обесценивая залог. Но ведь сумма кредита обычно значительно меньше стоимости квартиры, даже подешевевшей на 10-20%, т.е банк вернет свою сумму.

Гораздо серьезней проблема неплатежей для населения. Я всегда считала, что менталитет российского человека предопределяется постсоветскими страхами и привычками: квартира – незыблемая ценность, и рисковать ее потерей мы не станем. В жизни большинства квартира покупалась максимум раз в жизни, а накопления шли годами. Поэтому и думаю, что неплатежи по ипотеке у нас могут быть вызваны истинно серьезными причинами у заемщиков – потерей работы, форс-мажорными обстоятельствами.

Но опыт показывает, что часто люди недооценивают серьезность многолетних обязательств по ипотеке. Надо не забывать, что ежегодно придется оплачивать страховки. Да и вообще жизнь непредсказуема, что и демонстрирует нынешняя ситуация. Согласитесь, что, привыкнув к определенному образу жизни, сложно его менять и «понижать планку».

Решение о покупке квартиры по ипотеке мы принимаем сами, а когда нам тяжело платить, обвиняем других.

Но меры, которые готово принять государство, чтобы поддержать тех, кто не может платить ипотеку именно из-за потери работы вследствие сокращения, необходимы, чтобы не допустить «ипотечного дефолта» в стране.

 

Поддержка напрямую заемщиков, оказавшихся без работы, представляет собой наиболее целенаправленную помощь, при которой человек сохраняет квартиру, а рынок не наполняется продаваемыми банками в целях обеспечения залога квартирами. Однако возникают следующие проблемы, на которые стоит обратить внимание:

- подтверждение увольнения по инициативе работодателя в связи с сокращением, так как часто инициируется увольнение по собственному желанию. Как проконтролировать истинные причины увольнения? Не станут ли возникать ситуации, что граждане, устав от платежей, решат себе устроить « небольшой отпуск» с помощью увольнения. Ведь, например, в некоторых западных странах, выплачивающих значительные пособия по безработице, некоторые предпочитают им довольствоваться.

- вторая проблема заключается в том, что чтобы избежать первой, такая поддержка государства должна быть возвратной. А это означает, что, найдя новую работу, человек должен фактически выплачивать уже два кредита: продолжать платить ипотечный и возвращать субсидию. А это еще сложнее, так как уровень зарплат сейчас не растет.

 

Выделение денег банкам приведет к тому, что они будут использовать их, видимо, исключительно для своих заемщиков. Оценить же количество заемщиков, которые станут неплатежеспособными, для распределения сумм заранее сложно. Помимо этого, процедура получения такой субсидии заемщиком у банка, наверняка будет не проще одобрения ипотечного кредита. В-третьих, необходим очень жесткий контроль целевого расходования таких сумм, во избежание использования их банками для других целей, высокодоходных кредитов и краткосрочных инвестиций, например, в валюту. Ситуация может напоминать ситуацию с бесплатными лекарствами в аптеках – для покупки лекарство есть, для бесплатного получения – нет.

Другой вопрос – продается ли при этом квартира, остается ли человек без жилья? Квартиры могут продаваться банком для обеспечения обязательств по заниженным ценам, так как банку главное – вернуть свою сумму, которая значительно меньше цены квартиры. При этом бывший ипотечный собственник останется еще более обиженным – и без работы, и без квартиры, и с обесцененными за все время деньгами, и с потерянными большими суммами процентов по аннуитету ипотеки. А первые годы аннуитетные платежи предполагают выплату в большей части процентов, и в гораздо меньшей - возврата тела кредита. И банку это в какой-то степени выгодно: долгосрочный кредит погашен, а проценты получены.

Поэтому здесь желательно изобретение алгоритма, упреждающего все эти проблемы.

 

Выделение денег исключительно АИЖК нарушает принцип свободной конкуренции. Соответственно, могут диктоваться какие-то условия. Также может увеличиться количество операций с закладными в спекулятивных целях, но «притянутых» под программу.

 

Сейчас пока сложно судить о том, насколько реальными будут эти меры. Заемщикам необходимо всегда помнить известный принцип « на государство надейся, но помоги себе сам». Внедрение и отработка программ тоже займет время, а без работы человек может оказаться завтра. Абсолютно « ликвидная» рекомендация для « ипотечных» граждан – всегда иметь страховой запас хотя бы на 2 -3 месяца жизни. Обычно это понимание приходит либо с годами, либо после первого жизненного кризиса. Но если вы стали ипотечным заемщиком, планировать свои финансы необходимо более четко и строго. Даже если государство примет меры.