«Я только посмотреть»: почему уфимцы стали меньше любить торговые центры. Комментарий Андреевой Е.Я. для портала ProUfu.ru

24.12.2019

Уфа замкнула топ-10 городов с высокой покупательской способностью и большим количеством торговых центров в рейтинге лучших российских городов для шопинга в 2019 году от аналитиков компании JLL. На деле же оказывается, что многие торговые и торгово-развлекательные центры Уфы успели сменить собственников или вовсе оказались на стадии банкротства. ProUfu проанализировал ситуацию и узнал, почему это произошло и что выбирают уфимцы и жители Башкирии вместо торговых центров.

«Я только посмотреть»: почему уфимцы стали меньше любить торговые центры Фото: utv.ru

Сравним – всего пять лет назад, по данным сентября 2015 года, обеспеченность столицы Башкирии качественными торговыми площадями составляла 414 кв. метров на тысячу человек, к декабрю 2016-го ожидали, что показатель достигнет цифры в 493 кв. метра, но этого так и не произошло.

Оборот розничной торговли в республике, по данным Башстата, за 10 месяцев 2019 года составил свыше 730 млн рублей. Эта сумма — 105,8% в фактических ценах и 100,8% в сопоставимых ценах к аналогичному периоду 2018 года. При этом текущая обеспеченность торговыми площадями в Уфе на май 2019 года составляла 447 кв.метров на 1000 человек. 

Аналитики считают, что в сравнении с остальными городами-миллионниками, рынок торговой недвижимости Уфы изначально развивался достаточно медленно. 

«Только в 2011 году в городе были достроены и введены в эксплуатацию крупные торговые объекты, такие как ТРЦ "МЕГА" и ТРЦ "Июнь", которые, безусловно, можно причислить к качественным торговым центрам. Вместе с тем можно отметить, что на рынке торговой недвижимости Уфы функционируют ЦТИР "Мир" (с 2004 года) и ТРК "Иремель" (с 2006 года), представляющие собой удачную реконструкцию зданий промышленного назначения», - считают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. Эксперты рассказали РБК, что заметно отразилось на заполняемости и посещаемости торговых центров и открытие ТРЦ «Планета», которое состоялось «в абсолютно стабильном по текущим временам» 2013 году. 

Тем не менее, Ирек Ялалов, будучи сити-менеджером Уфы в 2012 году, заявлял, что Уфа будет уходить от формата торговых и торгово-развлекательных центров к формату магазинов шаговой доступности, где с хорошим ассортиментом товара есть все необходимое. Тогда же отмечалось, что Уфа являлась одним из самых привлекательных для развития торговли городов России – примечательно, что в 2012 году на каждого уфимца и жителя Башкирии приходилось более 270 тысяч рублей оборота розничной торговли. По данным официальной статистики, в Уфе в 2013 году на 1000 жителей приходилось более 1000 квадратных метров торговой площади при норме в 900 кв.метров. Таким образом, рынок торговых центров Уфы уже тогда считался перенасыщенным.

Чем живут торговые центры в Уфе сегодня

В настоящее время создается впечатление, что рынок торговых центров в Уфе переживает не лучшие времена. Так, в декабре 2018 года ТК «Центральный», вмещающий более 300 магазинов, объявил о своей ликвидации спустя восемь лет существования. В июне 2019 года Арбитражный суд Башкирии признал ТК «Центральный» банкротом, в отношении предприятия начато конкурсное производство. По данным «Коммерсантъ-Уфа», долги «Центрального» оценивались более чем в 35 млн рублей. В отделе маркетинга и аренды отказались предоставить информацию о сегодняшней пропускной способности торгового комплекса и по арендному вопросу, ссылаясь на коммерческую тайну. По данным kartoteka.ru, ликвидатором ТК «Центральный» является Игорь Мутраков. Конкурсным управляющим значится Олег Ганеев. По данным за 2018 год, при доходах в 566,5 млн рублей расходы ТК составили более 1,16 млрд рублей. За 2018 год доход с 1 кв.метра «Центрального» в год составил 11802 рубля.

- Изначально ТК «Центральный» – комплекс постсоветского формата, который был переделан фактически из продуктового рынка и прошел стадии переделки. Так сложилось исторически. С одной стороны, здесь есть продуктовый трафик, которого, скажем так, нет в других ТЦ, тем более рынок ориентируется на эко-продукты. Это попытка сделать новый формат, но остается не совсем понятным, востребован он или нет. Здесь произошло смешение форматов, несмотря на то, что на «Центральном» все, в принципе, хорошо, все есть. Отмечу, что отдельно стоящее здание слева от ТК «Центральный» тоже имеет торговые площади, но уже напоминает обычный вещевой рынок и может быть скучным для потребителей, - поделился своим мнением источник ProUfu, знакомый с ситуацией.

ЦТИР «Мир» стал первым торговым центром, соответствующим основным требованиям, предъявляемым к профессиональным ТЦ. Преобразованный в 2004 году из швейной фабрики, он и по сей день остается популярным у уфимцев. Помещения сдаются в аренду под бутики одежды и обуви, магазины бытовой техники, электроники, гипермаркет, рестораны и кафе, фитнес-центр, кинотеатр и МФЦ. До 2010 года центром владели структуры, входившие в группу «Трилистник» Марата Ахметшина, Марата Фаттахова и Артура Хазигалеева. В 2013 году актив был продан группе «Финстрой» бизнесмена Олега Бойко (стоимость сделки неофициально оценивали в $80 млн). Информации о персоналиях, которые продают центр торговли и развлечений девелоперской группе «Гранель», принадлежащей семье вице-премьера Андрея Назарова, в открытом доступе нет. Доход компании-владельца центра — ЗАО «Фирма Мир» (принадлежит кипрской «А.Ф.К.А лимитед холдинг») — составил в 2018 году 135,6 млн рублей при расходах в 118,2 млн рублей. Исходя из открытых данных, в 2018 году доход с 1 кв.метра в «Мире» составлял 2692 рубля за 12 месяцев.


фото: tripadvisor.com

ТЦ «Аркада» был открыт в Уфе в сентябре 2014 года. Сегодня на 25 тысячах кв.метров располагаются 92 магазина. По данным представителя торгового центра, в среднем ежедневно «Аркаду» посещают 20 тысяч человек. Возможно, такое большое число посетителей связано с находящимся внутри ТЦ гипермаркетом «Ашан-сити» (еще один «Ашан» находится в Меге, на другом конце города - прим.ред.). По данным kartoteka.ru, в 2018 году «Аркада» сработала в убыток – при доходе в 809 млн рублей расходы торгового центра составили почти 1,12 млрд рублей. В 2018 году «Аркада» получала с 1 кв.метра торгового центра более 13712 рублей годового дохода. 

- Трафик торгового центра «Аркада» с 2014 года постоянно растет, так как заполняемость и узнаваемость торгового центра из года в год возрастает. В здании нашего торгового центра расположен МФЦ, который обслуживает каждый день до 3000 человек, - рассказала ProUfu управляющий ТЦ «Аркада» Альбина Кунафина. - Трафик торгового центра составляет от 16 до 22 тысяч человек в день, в праздничные (предновогодние) дни - до 25 тысяч человек. На данный момент свободных локаций для аренды в торговом центре «Аркада» нет, на небольшие помещения до 60 кв.метров сформирован лист ожидания. Конечно, бывают иногда простои, но это в целом из-за того, что не со всеми арендаторами можем согласовать и подписать договоры. 

Кроме того, представитель ТЦ «Аркада» отметила сегодняшние тенденции в работе торговых центров в Уфе.

- В целом сейчас стали покупать меньше, чем несколько лет назад, так как появилось чувство «пресыщения» и возможность купить товары через интернет по более низким ценам. Шопинг для уфимцев и гостей города стал более осознанным, и покупки в основном по необходимости (есть сезонность), так как граждане стали более рациональными и более избирательными, - добавила Альбина Кунафина.

ТРК «Семья» открылся в Уфе в декабре 2008 года. На 36,5 тысячах кв.метрах расположилось больше 100 магазинов. Общее количество машиномест в ТРК составляет 1100, в том числе на двухуровневой подземной парковке предусмотрено 833 машиноместа и мойка закрытого типа. По некоторым данным, ежедневно ТРК «Семья» посещает 21 тысяча человек в день. По данным за 2018 год, доход с 1 кв.метра ТРК составил более 6773 рубля в год.

Несмотря на привлекательность центра, в распоряжении редакции ProUfu оказалось некое предложение инвестору о приобретении ТРК «Семья». Судя по имеющейся информации, цена продажи актива составляет 2,6 млрд рублей при годовой выручке ТРК в 508,2 млн рублей. При этом размер вложений инвестора составляет 0,9 млрд рублей с учетом кредитного плеча в размере 1,7 млрд рублей сроком до октября 2029 года. Минимальная потенциальная доходность инвестора оценивается в 18,2%. Знакомый с ситуацией источник ProUfu пояснил, что данное предложение инвестору не означает продажу ТРК «Семья», а является привлечением дополнительных инвестиций. Иными словами – ТРК «Семья» ищет совладельца и бизнес-партнера.

«Нужен человек, который будет вовлечен в бизнес-процесс и будет находиться на месте», - подчеркнул осведомленный источник издания. 

Другой источник ProUfu предположил, что в «Семье» достаточно жесткие условия аренды – возможно, арендатор, уже занявший торговую площадь, не всегда спокойно может от нее отказаться. Вместе с этим, по словам источника, здесь есть хороший трафик посетителей, причем не только из городов, но и из районов Башкирии – рядом находится нелегальная остановка, откуда уезжают междугородние маршрутки. Источник допустил, что возможной причиной небольшого падения интереса к ТРК «Семья» может быть отсутствие различных мероприятий для всей семьи и наличие супермаркета не с самыми дешевыми ценами.

В остальных известных торговых центрах - ТЦ «Экватор», лайфстайл-центр «Башкирия», ТРЦ «Июнь», ТРК «Галерея ART», многофункциональный центр «Яй» - ситуация складывается разная. Так, в июне 2018 года прокуратура привлекла компанию «Доминант-А», обслуживающую ТЦ «Экватор», к административной ответственности за нарушение требований пожарной безопасности - фирма была оштрафована на 156 тысяч рублей. Судя по информации с kartoteka.ru, «Экватор» буквально сводит концы с концами – в 2018 году при доходе в 21 млн 286 тысяч рублей расходы ТЦ составили 20 млн 704 тысячи рублей. Представитель ТЦ «Экватор» Римма Мухаметрахимова отказалась комментировать финансовое положение торгового центра, сославшись на то, что запрашиваемая нами информация является внутренней, и компания ее не раскрывает. Однако, судя по открытым данным за 2018 год, с 1 кв. метра территории «Экватор» зарабатывал 1935 рублей в год. По данным «Руспрофиль», в 2019 году с 1 кв. метра лайфстайл-центр «Башкирия» получал 9940 рублей годового дохода. В то же время в 2015 году в торговом центре «Июнь» закрылось 40% магазинов. Как сообщает «Ъ», со ссылкой на экс-уполномоченного по правам предпринимателей республики Рафаила Гибадуллина, это произошло из-за непосильной финансовой нагрузки на арендаторов. Сегодня в администрации «Июня» ProUfu сообщили, что без официального письма отдел аренды не готов предоставлять информацию о доходах и арендной плате в торговом центре. Исходя из информации открытых баз данных и систем, в 2018 году доход с 1 кв. метра в этом торгово-развлекательном центре составлял 7734 рубля в год. В 2016 году единственный торговый комплекс премиум-класса в Уфе для людей сегмента «middleupclass» «Галерея ART» выставили на продажу, оценив в 722,16 млн рублей. Бывший владелец площадей, компания «Башспецгеострой-инвест», на протяжении нескольких лет находилась в процессе банкротства. По информации kartoteka.ru, сейчас владельцем ТРК Галерея ART является ООО «УК Торговый Центр», участниками которого являются бизнесмены Марат Ахметшин и Марат Фаттахов, а также депутат Горсовета Уфы Артур Хазигалеев. По данным системы, в 2018 году доход компании составил 358,9 млн рублей, а расход – 1 млрд 416 тысяч рублей. Можно предположить, что дела здесь обстоят не совсем хорошо.

XXL.jpg
фото: yandex.ru

Один из самых успешных на сегодняшний день торговых центров в Уфе - федеральный ТЦ «Мега Уфа» - был открыт в ноябре 2011 года. На площади 114700 кв. метров расположились 187 арендаторов, среди которых известные во всем мире магазины одежды, обуви, электроники, косметики и бижутерии. Кроме того, в здании имеются популярный гипермаркет «Ашан», мебельный центр «Икеа», а также фудкорт и целый этаж с несколькими ресторанами, а рядом располагается DIY-гипермаркет Leroy Merlin. На территории ТЦ «Мега Уфа» имеется парковка на 6600 мест. По словам источника, знакомого с ситуацией, в уфимской «Меге» почти все арендаторы являются постоянными, и никаких проблем в деятельности торгового центра, популярного как у горожан, так и у сельчан Башкирии, нет.


Фото: regions.kidsreview.ru

Подобное положение и у распахнувшейся спустя два года «Планеты», арендуемая площадь ТРЦ составляет 73,5 тысячи кв. метров. Главное отличие «Планеты» от других уфимских ТЦ в том, что в нем находится первый в Республике крытый аквапарк с аквазоной площадью 5,4 тысячи кв. метров. По данным официального сайта торгово-развлекательного центра, ежемесячно (без учета Leroy Merlin) его посещают 900 тысяч человек (каждый день в среднем – 24 тысячи человек, в выходные – 36 тысяч). Исходя из информации о ТРЦ, 49% посетителей оказываются в «Планете» больше одного раза в месяц, еще 37% - чаще раза в неделю. Чаще всего ТРК посещают женщины (67%) в возрасте от 25 до 44 лет. Очевидно, что данный ТРЦ стал популярен в том числе за счет массовой застройки жилья в округе и является якорным торговым центром для жителей северной части Уфы. Здесь 1 кв. метр территории ТРЦ приносит 10379 рублей дохода в год.


фото: yandex.ru

По мнению федеральных экспертов, у стрит-ритейла есть возможность вернуть утерянные позиции. «Большим торговым объектам очень скоро придется выходить на качественно новый уровень, я бы даже сказала – драматически совершенствоваться, чтобы сохранить за собой соответствующую нишу и потребительскую аудиторию. Также я не исключаю варианта, что спустя какое-то время рынок устанет от торговых гигантов и фокус сместится в районный формат», – цитирует руководителя департамента торговых площадей компании JLL Татьяну Ключинскую «РБК-Недвижимость».

Самым новым ТЦ в Уфе является ТЦ «Акварин», который расположен в активно развивающемся микрорайоне «Инорс» города Уфы вблизи застраиваемого жилого комплекса «Акварель», застройщиком которого является компания ПСК-6 уфимского депутата Андрея Носкова. Этот торговый центр вошел в одну из «пятилеток» тогда еще сити-менеджера Уфы Ирека Ялалова, который обещал «отдать долг» жителям отдаленного Инорса. Трехэтажный современный ТРЦ включает в себя крупные магазины федеральных операторов, модернизированный кинотеатр, фудкорт, детские развлекательные зоны, а также фитнес- центр. В трехэтажном торговом центре площадью 24 тысячи кв.метров под аренду сдается 18439 кв. метров территории. Рядом с ТЦ есть паркинг на 400 мест. Сегодня в торговом центре есть 32 магазина. О годовой доходности говорить пока рано, поэтому и высчитать доход на 1 кв. метр территории в данном ТЦ не представляется возможным.

«Болезнь АлиЭкспресс» или жажда «пощупать»

«10 лет назад на рынке торговых центров Уфы были совершенно другие тренды. В хороших торговых центрах плата в несколько раз выше, чем в стрит-ритейле индивидуальных собственников, и, как правило, там жесткие условия аренды. Обратная сторона медали при этом – обеспечение постоянного трафика посетителей. Арендаторы могут не искать себе дополнительную рекламу, потому что само по себе нахождение брендового магазина в хорошем месте торгового центра уже обеспечивает хороший трафик. Сегодня рынки а-ля «90-е» спокойно заменяют интернет-магазины, где можно купить товары, не только не выходя из дома, но и значительно дешевле. Этот сегмент как раз и вступил в самую жесткую конкуренцию, у людей появилась так называемая «болезнь АлиЭкспресс» - средний чек в магазине не превышает 10 долларов. Сегодня владельцам ТЦ желательно постоянно думать о том, как завлечь потребителя, чтобы он ходил именно в данный торговый центр. Иначе трафик будет потерян. А вообще есть некий рынок, и у него есть некий объем, часть которого ушла в интернет. Покупательская способность все равно не резиновая – поэтому некоторые торговые центры сегодня не вписываются и уступают популярным ТРК. К тому же сегодня одежда как товар не имеет такой ценности, как раньше – тем более люди понимают, что все вещи, брендовые они или нет, делаются в одном месте, и им стало проще к этому относиться. Пафос по отношению к одежде сейчас исчез. При этом потребителям важен комплекс разнообразных товаров и услуг, причем не связанных с самими магазинами», - оценил ситуацию эксперт ProUfu. 

По данным агентства недвижимости «ЭКСПЕРТ», за 3-ий и начало 4 квартала 2019 года практически во всех городах Башкирии активность сегмента коммерческой недвижимости сложилась средняя при довольно активном техническом спросе, количество реальных сделок при этом снизилось, так как основной этап передела фонда коммерческой недвижимости арендаторами пришелся на 2018 год после застойных нескольких лет.

Как говорят эксперты, за последний год произошла тотальная смена 90 % арендаторов помещений в коммерческом фонде, обусловленная глобальными переменами в отраслях, интернет-торговлей и сменой приоритетов потребителя. При этом аналитики отмечают, что пока текущий состав арендаторов сохраняется, массового оттока или их смены не наблюдается, поэтому, вероятнее всего, текущая ситуация сохранится до середины 2020 года. С другой стороны, динамика арендаторов может быть вызвана появлением или освобождением помещений более высокого класса.

- В целом можно сказать, что последние пару лет цены в сегменте значительно не меняются, и отличается только активность в сегменте. Ниже цены неинтересны собственникам хороших помещений, выше - не всегда доступны некоторым типам бизнеса. В целом такая ситуация является неким временным равновесием. В этом году стабилизировалась ситуация с текучкой арендаторов в большинстве торговых центров. В 2018 году мы писали, что сегмент торговой недвижимости в Уфе перегрет по цене при ограниченной платежеспособности спроса, прогнозировали небольшое снижение цен в нем в 2019-м. На практике большое количество помещений в сегменте аренды забрали бурно развивающиеся в том и этом году продуктовые супермаркеты, которые, как известно, не платят дорогие ставки, но обеспечивают уверенную доходность собственнику, - сообщила ProUfu аналитик рынка недвижимости России Елена Андреева.

Массовое появление так называемых шоурумов, небольших торговых залов с демонстрацией коллекций, где можно сделать заказ с быстрой доставкой на дом, прогнозировали год-полтора назад многие аналитики. Однако в Уфе, как говорят аналитики, это не стало массовым явлением из-за ограниченного количества прогулочных зон, и в целом типа городского зонирования и застройки. Гораздо эффективнее в плане торговли остаются торговые центры. При этом, по данным экспертов, по сравнению с 2018 годом процент продажи торговых помещений упал на 1,2%. Этот вид площадей составляет 34% от общего сегмента продаж коммерческой недвижимости в Уфе. Самая высокая средняя цена за 1 кв. метр торгового помещения в Уфе составляет 122760 рублей (на Проспекте Октября в Уфе), самая низкая – 35250 рублей в Шакше. При этом количество предложенной для продажи коммерческой недвижимости составляет 27%. 

- Сложно прогнозировать сегменту аренды значительную динамику цен и активность. Зависимость коммерческой недвижимости от факторов, не связанных с недвижимостью напрямую, все сильнее. Среди них - интернет-торговля, стоимость содержания, новые формы привлечения покупателей на товары повседневного спроса, продажа товаров и услуг в социальных сетях и мессенджерах, - все это осложняет жизнь не только собственникам сдаваемых помещений. Потребитель привык к обязательному наличию интернет-магазина даже у самого востребованного в розницу бренда. А бренд рассматривает такую продажу как менее затратную. Сложно, как оказалось, прогнозировать, насколько для нового бренда, выходящего на рынок, успешной станет розничная или интернет-торговля», - прокомментировала ситуацию генеральный директор сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ», независимый эксперт и сертифицированный аналитик рынка недвижимости России Елена Андреева.

Социолог и демограф Рустем Шайахметов объяснил, почему жители Уфы и Башкирии все чаще перестают ходить в торговые центры и какую альтернативу они выбирают.

«Здесь есть группа факторов, которая влияет на развитие торговых центров. Во-первых, идет активный рост интернет-торговли, которая отразилась на потоке покупателей ТЦ. Снизилась покупательская способность, произошел переток. В Уфе по разным оценкам количество посетителей снизилось от 5% до 8% в торговых центрах Уфы. Во-вторых, более эффективно стали работать магазины шаговой доступности. Если раньше была приличная разница в цене на товары повседневного спроса, то сегодня она не так ощутима, чтобы ехать в крупные гипермаркеты. Ведь чтобы добраться до торгового центра, нужны затраты на дорогу. К тому же в крупном магазине покупатель потратит больше, так как соблазнов в нем больше, соответственно, больше чек. Реальные доходы уфимцев при этом не увеличились, да и закредитованность населения в Башкирии относительно высокая. Те доходы, которые у людей есть, уходят на обслуживание своих же долгов – взносы по ипотеке и потребительским кредитам. Насколько я знаю, владельцы «Центрального» недостаточно сбалансированно оперировали финансовыми потоками. Это, как мне кажется, следствие их неэффективной политики. У нас почему-то все считают, что рынок всегда должен расти, а он нестатичен. И они, по моему мнению, попали в ту точку, когда не было финансовой устойчивости, а нужно было выполнять обязательства. Полагаю, что владельцы ТК не отреагировали на возникшие угрозы и проигнорировали их. Что касается ТЦ «Ультра», то он достаточно эффективно развивается. Владельцы сумели создать ту бизнес-модель деятельности, которая позволяет решать их задачи. Они включили туда и кинотеатр, и детскую зону. В ТК «Центральный» есть это? А здесь взрослые могут оставить ребенка и спокойно совершать покупки. 

Я не согласен с тем, что рынок торговых центров в Уфе сейчас перенасыщен – у нас меняется схема расселения населения. Допустим, в Деме идет упорный рост населения – и там есть потребность в хорошем торговом центре, чтобы не ехать в ту же «Мегу» или в центр города. Но при этом у людей также есть потребность в общественных пространствах – поэтому многие даже при наличии в Деме торгового центра будут стремиться выехать в город, это как «маленькое путешествие». Сегодня торговые центры далеко ушли от того, чтобы купить что-то – люди хотят помимо покупок чего-то, что можно посмотреть, посетить, изучить. Посетителям торговых центров сейчас нужны мероприятия, выставки, мастер-классы. Нужны общественные пространства помимо торговых площадей, например, фитнес, дополнительные образовательные услуги, МФЦ. То есть целый центр общественных пространств с широким спектром услуг, чтобы в нем магазины были просто составляющей, а не основой». 

Торговый центр

Примерный годовой доход (2018 г.), руб.*   

Общая площадь (GBA), кв.м.

Доход с 1 кв.м.
(площадь GBA), руб.*   

Доход с 1 кв.м.
(торговая площадь GLA), руб.*   

ТК Центральный

566447000

48000

11800,97

20979, 52

ЦТИР Мир

135600000

50375

2691,81

4938,81

ТЦ Аркада

809000000

59000

13711,86

32360

ТРК Семья

508200000

75032

6773,11

15881,25

ТК Экватор

21286000

11000

1935,09

2660,75

Лайфстайл-центр Башкирия

358891000

36105

9940,20

16313,22

ТРЦ Июнь

324841000

42000

7734,31

12738,86

МФК Яй

858321000

30327

28302,21

37318,30

ТРЦ Планета

1598400000

154000

10379,22

21746,94


*Методология расчетов основана на данных из открытых источников – баз и систем Kartoteka.RU, «Руспрофиль», Sbis.ru, list-org.com, Banki.ru. Данные могут содержать неточности. Возможно, имеются неучтенные доходы.

Автор текста: Валерия ПАНАЕВА. Источник: https://proufu.ru 

Количество просмотров - 379


В этом разделе мы публикуем все новости и полезности и храним архивы новостей и статей с 2008 года
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала